Сфера строительства падает уже несколько лет и в денежных значениях, и в количестве вводимого жилья. В 2017 году обанкротились или закрылись 1,2 тысячи строительных компаний, или 20% от их общего числа. Из оставшихся почти 28% работают в убыток; большая часть из них находится в предбанкротном состоянии.
Между тем власти готовятся провести реформа долевого участия в строительстве жилья, которая, по мнению экспертов, увеличит стоимость квартир для потребителей на 35-50% и может разорить до 75% еще держащихся на плаву застройщиков.
Как упал строительный рынок
По данным Росстата, денежный объем работ в строительстве в 2017 году составил 7,55 триллиона рублей, что на 1,4% меньше уровня 2016 года в сопоставимых (условно постоянных) ценах. В 2015 — 2017 годах падение составило 9,4%. За год построено 1 миллион 130 тысяч новых квартир, введено 78,6 миллиона кв м жилья (на 2,1% меньше, чем в 2017 году). В 2015-2017 ввод жилых домов сократился на 6,7%.
По данным Росстата на сентябрь 2017 года, 27,8% строительных компаний России работают в убыток. За весь предыдущий год, по оценке Российского агентства страхового комплекса, обанкротились или закрылись 1,2 тысячи строительных компаний, то есть 20% от их общего числа.
Мнения самих строителей подтверждают пессимистичную картину. Индекс предпринимательской уверенности, который рассчитывают специалисты ВШЭ на основе опроса представителей более 6 тысячи строительных компаний, в течение последних семи лет остается в «диапазоне одних из самых неблагоприятных значений» (-15% на конец 2017 года).
Согласно опросу ВШЭ, в IV квартале 2017 года 40% строительных компаний оценили состояние портфеля заказов как «ниже нормального». Как и в 2016 году, сохранилась тенденция сокращения инвестиционных программ: в каждой четвертой подрядной организации инвестирование отсутствовало. Примерно 16-17% от общего числа опрошенных организаций находятся в предбанкротном состоянии. «Это те компании, у которых на протяжении 3-4 кварталов ухудшается финансовое состояние, падает объем строительно-монтажных работ и серьезно сокращается портфель новых заказов», — говорится в опросе.
Опрос также показал, что основными негативными факторами для строительных компаний являются высокий уровень налогов (на этот фактор указали 34% топ-менеджеров), высокая стоимость материалов (30% руководителей), нехватка заказов на работы (29%) и неплатежеспособность частных и государственных заказчиков (27%).
Ужесточения под флагом защиты дольщиков
По данным Минстроя РФ, около 3,5 триллиона рублей вложено гражданами в долевое строительство. В реестре ведомства зарегистрировано 28,9 тысяч граждан, чьи права нарушены в ходе строительства домов, и более 800 проблемных объектов. По подсчетам Общероссийского движения обманутых дольщиков, проблема серьезнее: в их списках более 158 тысяч граждан и 935 долгостроев.
Глава Минстроя Михаил Мень заявил в январе 2018 года, что за 2017 год около 6 тысяч семей из 140 проблемных объектов наконец въехали в свои квартиры. Но это лишь 20% от общего числа обманутых дольщиков, если считать процент, опираясь на данные Минстроя (или 3,8% от общего числа вкладчиков, подсчет которых ведет Общероссийское движение обманутых дольщиков).
Решить проблему хотят кардинально. В конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил кабинету министров разработать механизм ухода от долевого участия в строительстве жилья. В декабре соответствующая «дорожная карта» была утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым.
Отказаться от долевого участия предполагается в течение трех лет, заменив его проектным финансированием (банковским кредитованием). А с 1 июля 2018 года будет действовать новый механизм работы с деньгами дольщиков. Они будут поступать на счета эскроу (англ. escrow — условное депонирование), средства с которых можно использовать только при наступлении определенных обстоятельств. В случае со строительством застройщики смогут воспользоваться ими только после окончания работ. Соответственно, все расходы им придется оплачивать из своих денег и за счет кредитов.
Помимо этого, начиная с 1 июля 2018 года, к моменту утверждения проектной декларации (плана строительства) у застройщика должно будет быть на счету не менее 10% стоимости объекта, которые он должен будет потратить на стройку. Также строительные компании обязаны будут увеличить уставной капитал и начать делать дополнительные отчисления в фонд обманутых дольщиков.
Последствия реформы
Реформа долевого строительства увеличит себестоимость жилья и, соответственно, конечные цены на недвижимость. Подорожание квартир, по оценкам экспертов, может составить 35-50%. Кроме того, нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны.
«Снижение объемов ввода жилья и рост цен неизбежны, — приводит слова вице-президента строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаила Попенко издание «Эксперт Юг». — При новом законодательстве на рынке могут остаться 25 — 30% застройщиков от сегодняшнего числа игроков».
На фоне планов властей запретить долевое строительство начала падать активность строительных компаний в планировании будущих объектов. К примеру, по данным «Коллиерз Интернэшнл» (Colliers International), в Петербурге в 2017 году под жилищное строительство застройщики города купили 19 участков суммарной площадью около 110 га. В 2016 году для этих целей было приобретено в три раза больше. В Краснодаре на 50% сократилось количество выданных разрешений на строительство.
Аналитики ВШЭ предполагают, что в первой половине 2018 года активность бизнеса в подготовке к новым объектам будет снижена, пока не произойдут грядущие изменения. «Большинство крупных игроков из корпоративного сектора экономики страны, до середины 2018 года будут держать „гроссмейстерскую паузу“ с входом в „новое строительство“… пока не определятся со структурными, управленческими, институциональными, а главное, налоговыми изменениями, которые наверняка последуют после президентских выборов», — говорится в отчете ВШЭ.
