Проведенная после падения коммунизма массовая приватизация и новое строительство, которое велось в последующие годы, превратили Россию в страну владельцев жилья. Однако один сектор жилищного рынка пока остается без должного внимания. Это квартиры для сдачи внаем.
В большинстве российских городов на рынке аренды квартир преобладают частники, а не крупный бизнес. В России мало компаний, всерьез занимающихся строительством съемного жилья, - таких, как американская Equity Residential или британская Barratt Developments.
Сейчас российский некоммерческий фонд, созданный в 2008 году, чтобы способствовать строительству доступного жилья, пытается дать импульс этому сектору. Российский Фонд содействия развитию жилищного строительства борется с местными чиновниками и обращается к иностранным инвесторам, полагая, что съемное жилье необходимо, чтобы мог продолжаться рост российской экономики.
Доступность дешевых съемных квартир повышает мобильность рабочей силы, позволяя работникам переезжать в регионы, где есть рабочие места, из менее процветающих областей, считают руководители фонда. «Арендный жилой фонд означает мобилизацию рабочей силы», - утверждает генеральный директор фонда Александр Браверман.
Сейчас российской экономике особенно нужны новые импульсы. В первые три месяца года был отмечен рост на уровне 1,6%, что несколько лучше, чем ожидалось, но намного меньше средних 7,2% роста, отмечавшихся между 2000 и 2009 годами.
Читайте также: Посткоммунистический коллективизм коммуналок
По словам сотрудников фонда, их усилия начинают приносить плоды. Они подчеркивают личную поддержку, которую оказывает им российский президент Владимир Путин, помогший фонду выиграть ряд бюрократических битв с местными властями. Фонд, аккумулирующий и продающий неиспользуемые земли, которые находятся в федеральной собственности, заключил соглашения о строительстве жилья со всеми 83 российскими регионами.
Фонд также ищет иностранных инвесторов. Например, ранее в этом году его представители встретились с потенциальными инвесторами на нью-йоркском форуме, организованном инвестбанком «ВТБ Капитал». Руководство фонда заявляет об интересе со стороны американских и итальянских компаний, хотя отказывается сообщать подробности.
Тем не менее, процесс продвигается медленно. В 2012 году было разрешено строительство 65,7 миллиона квадратных метров нового жилья. По данным российской национальной статистической службы Росстат, это исторический максимум – даже больше, чем строилось когда-либо в коммунистическую эпоху. Однако, по словам экспертов фонда, лишь 10% этих площадей пойдет под съемное жилье.
Такие невысокие показатели частично связаны с тем, что жилье для продажи строить выгоднее, чем для сдачи в аренду, утверждают сотрудники фонда.
«Строительные компании не хотят строить [съемное жилье] в нужных нам масштабах», - говорит г-н Браверман.
Также по теме: Власти Нью-Йорка пытаются обеспечить жильем тысячи людей
Фонд помог осуществить или разработать 103 жилищных проекта с тысячами объектов недвижимости. Однако ни один из них не предназначен для сдачи в аренду – только на продажу.
Сотрудники фонда указывают, что в среднем в мире домохозяйства тратят на аренду жилья около 30% дохода. Средний располагаемый доход домохозяйства в России составляет примерно 15 286 долларов в год, что ниже среднего мирового уровня, составляющего, по данным Организации экономического сотрудничества и развития, 23 047 долларов.
По словам г-на Бравермана, это означает, что денежный поток недостаточен для строительства съемного жилья. «Пока строителям выгоднее строить на продажу», - считает он.
При коммунизме ситуация была проще. Когда миллионы людей переезжали в города, чтобы работать на советских промышленных проектах, государство строило большие дома с коммунальными квартирами, в которых семьи из пяти – а то и больше – человек жили в одной комнате.
Первое посткоммунистическое правительство провело приватизацию этих коммунальных квартир, обеспечив миллионы россиян собственным жильем и укрепив их веру в право владеть недвижимостью.
Уровень владения недвижимостью в России составляет примерно 65%, что сравнимо с Британией и США. «Россияне хотят жить в собственном доме или квартире. Недвижимость – самый важный актив для большинства российских семей», - утверждает г-н Браверман.
Читайте также: Как немцы решают жилищный вопрос
Фонд не получает финансирования от федерального правительства и изначально сталкивался с сопротивлением скептически настроенных политиков в центре и на местах. В частности представители министерства сельского хозяйства и министерства обороны обвиняли его в захвате земель.
У него до сих пор остаются критики. Михаил Якубов, один из директоров российского отделения Jones Lang LaSalle, отмечает, что фонд продает «все земли, которые у него есть», компаниям, обычно строящим на продажу. По его мнению, фонд больше способствовал бы строительству арендного жилья, если бы он продавал недвижимость только там, где «жилье уже пользуется спросом».
Фонд ему возражает. «Мы работаем только с пользующейся спросом землей, на которой люди хотят жить», - заявил его официальный представитель.
Стоит заметить, что ряд строительных компаний реагирует на рост спроса в самом верхнем сегменте рынка. В первые три месяца 2013 года спрос на московское съемное жилье с арендной платой более 10 000 долларов в месяц вырос больше, чем в два раза, сообщает компания IntermarkSavills. Это отражает приход в Москву новых западных фирм и их высокооплачиваемых сотрудников.
Тем не менее, роста в элитарном сегменте недостаточно, чтобы убедить строительные компании начать строить доступное для масс жилье.
«Ситуация улучшилась, но строителям этого мало», - утверждает г-н Браверман..
