Москва — Елене Котовой стало тесно в двухкомнатной квартире, находящейся на окраине Москвы. Ее сыну почти четыре года. У нее с мужем солидная работа: она экономист, а муж — менеджер в строительной компании. Пришло время покупать новое жилье.
«Нам просто необходимо пространство», — сказала она. Супруги нашли квартиру с двумя спальнями, получили ипотеку и нашли покупателя на свою старую квартиру. Приближался день заключения сделки, и им надо было сделать еще одно дело — получить у психолога справку о психическом здоровье.
«Они посмотрят на состояние нашей психики, — объяснила Котова. — Если все в порядке, нам выдадут этот документ».
У Котовой, как и у десятков тысяч других россиян, вынужденных предъявлять такой документ при продаже недвижимости, никогда не было душевных расстройств. Справка, которую должен подписать врач, поставив на ней свою печать, является средством правовой защиты от широко распространенной в московской сфере недвижимости проблемы: необузданного мошенничества и слабых судов.
Рынку недвижимости досаждают «черные риэлторы», как называют беспринципных агентов по продаже, которые при помощи различных ухищрений лишают москвичей и денег, и собственности в этом самом большом европейском городе. Это название придумали российские средства массовой информации, называющие таких агентов преступниками, работающими на черном рынке недвижимости. И это немалый рынок, поскольку в российской столице каждый год продают жилья на 29 миллиардов долларов.
По одной из таких схем агенты сговариваются с собственниками жилья, продают его, а потом спешно обращаются в суд с заявлением о недействительности сделки, потому что продавец временно невменяем. Покупатель теряет деньги, продавец сохраняет свое жилье, а агент по продажам и судьи, которые порой тоже участвуют в этой схеме, прикарманивают миллионы рублей. Покупатель может подать в суд, чтобы вернуть свои деньги, но самое ценное здесь — квартира, а она зачастую недосягаема. В таких спорах закон обычно на стороне собственника жилья.
Такого вида мошенничество настолько распространено, что почти во всех 140 тысячах сделок, заключаемых ежегодно в Москве, продавец должен предъявлять справку о психическом здоровье.
В основном мошеннические сделки заключаются по жилью, которое находится на этапе строительства. В этом случае строители предлагают скидки, но часто воруют деньги и объявляют себя банкротами. Министерство строительства сообщило в августе, что у него накопилось 34 085 жалоб по таким сделкам.
Покупка жилья сопряжена с серьезным стрессом в большинстве крупных городов, а в Москве с ее зелеными историческими кварталами и бетонными коробками на окраинах таких ошибок можно допустить великое множество. Существует масса правовых неопределенностей. Россияне, которые хотят переехать в поисках работы, очень часто колеблются, потому что купить и продать жилье чрезвычайно трудно. На рынке, где имущественные права слабы и неопределенны, банкам сложно оценить риски. Например, Международный валютный фонд называет ненадлежащую оценку рисков по ипотеке угрозой всей банковской системе.
СМИ огульно винят в российских экономических бедах санкции, но экономисты указывают на коррупцию и бюрократию, отмечая, что требование о предоставлении справки о психическом здоровье в элементарной сделке по продаже жилья и прочие препятствия существенно тормозят все процессы. «Нефтяные цены и санкции — не главные причины отсутствия роста, — сказал в интервью по телефону профессор Высшей школы экономики Евгений Гонтмахер. — Для обеспечения экономического роста нам надо реформировать суды, государственные компании и регулирующие органы».
Одна группа агентов по торговле недвижимостью следовала важнейшему правилу рынка недвижимости: местоположение, местоположение, местоположение. Они искали тихое место с небольшим количеством соседей, расположенное недалеко от воды — чтобы избавляться от трупов клиентов, мешавших им заниматься своим делом.
За пять лет своей «работы» они убили девять клиентов и сбросили часть тел в живописное озеро в подмосковном лесу. Об этом сообщила российская полиция.
Агенты-убийцы находили стариков или алкоголиков, которые хотели продать свои квартиры и переехать в маленькие города Тверской области, находящейся к северу от Москвы, где жилье стоит дешевле. Эти продавцы намеревались жить на вырученные от продажи московских квартир деньги в тихих и спокойных местах.
После продажи московского жилья риэлторы клали деньги на целевой депозитный счет, которым они сами управляли. Затем они приглашали клиентов в поездку с целью поиска жилья и привозили их на озеро, находящееся в старом карьере.
Эта банда топила клиентов в озере или душила их, надев на голову пластиковый пакет во время поездки, дабы они не смогли пожаловаться в полицию на то, что никаких новых домов на продажу в маленьких городках нет.
«Я ждал 10 минут, и если они не подавали никаких признаков жизни, я уезжал», — рассказал в записанном на видео признании главарь банды Роман Шугаибов, являющийся профессиональным риэлтором.
Есть и такие люди, которые выжили и сумели рассказать ужасные истории о продаже московской недвижимости. В прошлом году государственное телевидение сообщило, что банда брокеров за восемь лет похитила около 30 продавцов московских квартир, а затем присвоила их собственность. Бывших владельцев — а это в основном одинокие алкоголики — отвозили на уединенную ферму, где принуждали к рабскому труду.
Продавцов жилья действительно часто обманывают, и российские суды, являющиеся пережитком советской эпохи, когда жилье было гарантировано каждому гражданину, обычно принимают решения в их пользу. Это если продавцы выживут и подадут в суд. Продавец может заявить об обмане и о том, что в результате сделки он стал бездомным.
Чтобы расторгнуть сделку, продавцу зачастую достаточно сказать, что на момент подписания документов он был пьян или временно невменяем.
Такие судебные решения считают средством борьбы с бездомностью, которая породила еще одну мошенническую схему. Поэтому авторитетные риэлторы требуют справку о психическом здоровье, а иногда приводят на сделку медсестру, которая проводит тест на алкоголь.
Котову и ее мужа попросили получить такую справку перед продажей старой квартиры и покупкой новой, хотя оба они имеют постоянную работу, и никаких видимых признаков душевного расстройства у них нет.
Продавцы приходят в больницы, в том числе, в московскую психиатрическую клиническую больницу № 1, расположенную на Чистых Прудах, где очень дорогая недвижимость. Психологи ведут людей, планирующих сделки по недвижимости, по коридору в кабинет для осмотра. Проверка длится около 20 минут.
Психолог Антонина Паривова говорит, что в результате проверки они не ставят медицинский диагноз, а просто выясняют, мыслит ли человек разумно, или у него есть нарушения мозговой деятельности.
«Назовите мне три особенности, которые вы цените в себе, а потом три особенности, которые вам в себе не нравятся», — говорит она во время обследования. Пациент должен решить несколько простых задач, скажем, нарисовать часы, стрелки которых показывают определенное время. Они отвечают на вопросы по логике, скажем, что есть общего между стулом и столом. (Приемлемый ответ: все это мебель.)
По словам Паривовой, врачи не оценивают, хочет ли человек тем или иным образом пробраться на московский рынок жилья.
Отрицательный результат проверки гласит: «Торговля недвижимостью противопоказана», — сообщила Паривова.
«Это самозащита, — говорит риэлтор Михаил Пак, работающий в московской компании недвижимости „Метриум". — В России бывают случаи мошенничества».