Страна: украинцы спровоцировали рост цен на недвижимость в Польше

По данным польского агентства Otodom, по итогам третьего квартала этого года цены на жилье в больших городах выросли на 12,7%, а в городах с населением до 50 тысяч человек – и вовсе на 18%. Растет и аренда — за три квартала ставки увеличились на 30%.

Уже сейчас есть проблемы с поиском жилья, причем с ними сталкиваются как украинские беженцы, так и сами поляки. По оценкам аналитика рынка недвижимости ресурса Domiportal Бартоломея Барановского, в Польше не хватает как минимум 1,5 миллиона квартир. Поэтому цены и дальше будут расти.

По его словам, ситуация на польском рынке недвижимости и до конфликта на Украине была напряженной, но "стабильной". Но с притоком беженцев тенденции дефицита и подорожания ускорились. Та динамика, которую ожидали только в течение пяти лет, воплотилась в реальность за полгода. Разбирались, в чем особенности польского рынка недвижимости и как украинцы могут купить или арендовать там жилье.

Польский рынок недвижимости в последние годы – на подъеме. Активно строится новое жилье, а квадратные метры скупают не только сами поляки, но и жители других стран Европы (в частности, немцы – как инвестиционную недвижимость) и украинцы. К примеру, в прошлом году наши граждане приобрели в Польше порядка 4,5 тысячи квартир.

Но с началом конфликта на Украине тенденции на польском рынке начали меняться. Большинство беженцев поначалу расселились по бесплатным квартирам (в Польше работает программа компенсаций владельцам жилья за прием украинских граждан, но сроки ее ограничены – не больше 120 дней), в хостелах и помещениях, обустроенных для украинцев.

Но, по мере того как люди ищут работу, многие съезжают на съемные квартиры. Немало и тех, кто решил приобрести недвижимость в Польше – в частности, активизировались предприниматели, перенесшие свой бизнес в соседнюю страну. Нередко они покупают жилье для себя, и снимают – для сотрудников.

Как правило, украинцы ищут небольшие квартиры – до 40– 50 квадратов, в основном – на вторичке. По аренде спросом пользуются также комнаты. Койко-места ищут реже, так как таким жильем, как правило, за небольшую плату обеспечивают местные работодатели.

При этом жилье в больших городах многим украинцам не по карману, поэтому присматриваются к объектам в пригородах и небольших населенных пунктах, особенно тем, где много предприятий и реально найти работу. Особняком стоит Варшава, где наших беженцев очень много, – там спрос и на покупку, и на аренду жилья со стороны украинцев зашкаливает.

Отметим, что есть города, где украинцам купить недвижимость сложно – нужно получать специальные разрешения от властей. Причем ждать нужно до года, плюс придется заплатить порядка 1600 злотых. Это касается приграничной зоны, куда попадают, к примеру, Гданьск (там уже живет порядка 200 тысяч наших беженцев), Гдыня, Жешув, Сопот и т.д.

Впрочем, в ближайшее время Польша может отменить необходимость получения таких разрешений — упрощения для украинцев лоббирует местная ассоциация застройщиков. По аренде – другие проблемы.

"Найти украинцу съемную квартиру в Польше не так легко, особенно, если нет официальной работы. Владельцы требуют подтверждения платежеспособности, выписки с банковского счета, могут увеличить депозит. Если стандартно депозит составляет размер месячной платы, но для наших граждан могут удвоить, а то и утроить сумму. Не всегда хотят брать постояльцев с маленькими детьми, о домашних животных я вообще не говорю.

В целом украинцы – последние в очереди потенциальных арендаторов. если у хозяина есть возможность сдать квартиру польской семье, он выберет ее. В то же время появилось жилье специально под аренду украинцам. Это как небольшие квартиры в старых домах, так и новые модульные городки. Мы живем в одном из таких, все наши соседи – беженцы из Украины. Владелец участвовал в программе компенсаций, а, когда ее сроки вышли, предложил нам платить из своего кармана. Я с детьми живу в небольшой двухкомнатной квартире, которая обходится порядка 300 евро в месяц. Это недорого, но условия достаточно скромные", — рассказала нам жительницы Киевской области Татьяна, которая сейчас живет в пригороде Познани.

Ее дочь, которая устроилась на работу в ресторан в Познани, хочет переехать в сам город, но найти подходящее жилье ей пока не удалось, несмотря на наличие трудового контракта. "Просмотрели массу вариантов. То, что подходит по цене, не получается снять. На просмотры ходят толпы претендентов, конкуренция очень высока. А квартиры, которые реально можно снять, очень дорогие – не меньше 500-600 евро в месяц, а то и больше", — рассказала нам Татьяна.

По оценкам Барановского, наплыв украинских беженцев увеличил дефицит жилья, особенно под аренду. Не хватает минимум 1,5 миллиона квартир. Но эксперт не исключает, что на самом деле дефицит больше и может достигать 3 миллионов квартир.

Ажиотаж на польском рынке недвижимости ускорил рост цен. Дорожает и аренда, и продажа. Что касается недвижимости на продажу, то, по данным польского агентства Otodom, по итогам третьего квартала этого года самая большая динамика по ценам в небольших городах – плюс 18% с начала года (недвижимость там можно купить по цене от 6 тысяч злотых, это порядка 1,2 тысячи евро за квадратный метр). В мегаполисах (с населением более 500 тысяч) цены выросли на 12,7% (почти 12 тысяч злотых, или более 2 тысяч евро за квадрат). При этом в третьем квартале рост цен замедлился. Так, в больших городах за этот период жилье подорожало всего на 1%, в населенных пунктах поменьше – на 2,7%.

Интересно, что минимально выросли цены на небольшие квартиры на вторичке (до 40 квадратов), хотя они и остаются самыми высокими в перерасчете на квадратный метр (порядка 11,5 тысячи злотых). А вот квартиры площадью более 90 квадратов, наоборот, дорожают быстрее – за квартал плюс 3% (от 9,5 тысячи злотых за квадрат). Все это говорит о том, что цены на недвижимость в Польше практически достигли "потолка" и в дальнейшем такого большого подорожания уже не будет. Впрочем, все зависит от спроса, а также ценовой политики местных застройщиков, которые жалуются на инфляцию и подорожание материалов, и активно пересматривают прайсы.

Otodom дает следующую статистику по городах Польши. Самое дорогое жилье в Варшаве (13,131 злотый, или 2560 долларов за квадрат), далее следуют Гдыня (12,538 злотых, или 2445 долларов), Гданьск (12,165 злотых, или 2372 долларов), Краков (11,962 злотых, или 2330 долларов), Щецин (11,166 злотых или 2178 долларов), Вроцлав (11,132 злотых, или 2170 долларов). Менее 10 тысяч злотых за квадрат стоит жилье в Катовице (9,681 злотый, или 1888 долларов ), Люблине (9,202 злотых, 1792 долларов), а самые дешевые предложения – в небольших населенных пунктах. К примеру, в Рыбнике жилье можно купить за 6,277 злотых (1224 долларов) за квадрат, в Быдгоше — за 6,900 злотых (1345 долларов), в Гливице – за 6,883 злотых, Ржешеве — 6,570 злотых (1280 долларов) и т.д.

Но это средние цены. В зависимости от объекта может быть как дешевле, так и дороже. К примеру, по данным агентства недвижимости Okeask, в Варшаве за 800 тысяч злотых (156 тысяч долларов) выставлена на продажу 4 комнатная квартира недалеко от метро площадью около 64 квадратов (по 12500 за квадрат). За дизайнерскую трешку площадью 81 квадрат просят порядка миллиона злотых (12,3 тысячи за квадрат). А однушку в 33 квадрата предлагают за 459 тысяч злотых, или 89,5 тысячи долларов (13900 за квадрат).

Отметим, что в покупке жилья в Польше есть несколько нюансов. Во-первых, нужно учитывать налог на недвижимость в размере 2% от суммы сделки (его нужно платить сразу, он рассчитывается нотариусом и с продавцом "не делится", как это зачастую происходит с налоговыми платежами на Украине). При этом налог есть только на вторичке, с первички платит застройщик. Во-вторых, 2% от стоимости объекта составляет нотариальное оформление. Если покупка идет через риелтора, он возьмет еще 3%. В-третьих, за госрегистрацию и оформление документов нужно заплатить еще до 1,5% от цены. Итого, дополнительные платежи потянут до 8,5% от стоимости объекта.

Причем в Польше работает еще и "налог на перепродажу" — если вы решите продать квартиру в течение пяти лет после ее приобретения, то придется заплатить 19% от суммы прибыли (разница межу ценой покупки и продажи).

Купить жилье в Польше можно только по безналичному расчету, при этом нужно иметь счет в польском банке. И, если сумма сделки превышает 15 тысяч евро, нужно подтверждать происхождение средств (официальная зарплата, информация о проданных ранее активах и прочее). При этом перебросить деньги на польский счет из украинского банка сейчас проблематично из-за действующих ограничений от нацбанка. А если как-то вывести наличку, то польский банк при ее зачислении потребует подтвердить источник происхождения. Эти нюансы отсекает немалую часть украинцев, претендующих на польское жилье.

Но на Украине уже есть агентства, которые выставляют на продажу польские квартиры в гривнах. Заплатить можно со счета в нашем банке, а затем посредники перебросят средства польскому продавцу. К примеру, на площадке domaza предлагается трешка во Вроцлаве площадью 56 квадратов на последнем этаже нового 13-этажного дома за 5,7 миллиона гривен. Двухкомнатную квартиру в 63 квадрата в Варшаве на вторичке предлагают за 3,1 миллиона гривен.

Посредники поясняют – немало польских квартир выставляют на продажу украинские собственники, которые купили их в прошлые годы в качестве объекта для инвестиций.

Но самый "горячий" сегмент польского рынка недвижимости сейчас аренда. Цены там с начала года выросли на треть и продолжают повышаться. К примеру, небольшая квартира-студия в Кракове в долгосрочную аренду сдается за 2 тысячи злотых (420 долларов), это без коммуналки, которая потянет еще как минимум на 100 евро. Трехкомнатная квартира в Варшаве площадью 78 квадратов с современным ремонтом предлагается за 10 тысяч злотых в месяц (2100 евро) без коммунальных платежей. За двушку поскромнее в 58 квадратов просят 3200 злотых в месяц (порядка 670 евро). Что в 2-2,5 раза дороже, чем в Киеве.

В небольших городах цены ниже, но ненамного. Скажем, в Гливице (где много предприятий и, соответственно, украинских беженцев) двушку в 41 квадрат сдают за 2700 злотых (около 570 евро). Однушку можно найти по цене от 1200 злотых в месяц (250 евро). Но за такие деньги условия будут совсем скромными (без ремонта, со старой мебелью). Более комфортабельная однокомнатная квартира площадью 25 квадратных метров в этом городке стоит 1500 злотых (315 евро). Это почти втрое дороже, чем стоит похожая единичка в Киеве.

В Польше арендная плата зависит еще и от того, сколько человек будет жить в квартире (даже если за коммуналку платят отдельно). Как правило, количество "мест" указывается в объявлениях. И, если в однушке за 1500 злотых, рассчитанной на одного жильца, будет жить двое, придется заплатить уже 1800 злотых. Для сравнения: среднестатистический заработок наших беженок на заводах в Гливице при 8-часовом рабочем дне составляет порядка 3 тысяч злотых. То есть за скромную квартиру нужно отдать ползарплаты или даже больше.

Отметим, что помимо арендной платы постояльцам придется платить также так называемую "кауцию" (kaucja). Это депозит или гарантийный платеж, который может быть вычтен, скажем, если повреждена мебель или техника. Если же все в порядке, эту сумму возвращают при выселении. Как правило, депозит равен сумме ежемесячной стоимости аренды, но может быть и больше (за 2-3 месяца). При этом вместе с договором аренды, подписывается так называемый "протокол сдачи", в котором подробно указывают перечень техники, предметов интерьера, показания счетчика, состояние ремонта и пр. Если такого "протокола" нет, доказать хозяину, что вы ничего не повредили, и он обязан вернуть вам депозит, может быть проблематично.

"Рекомендую купить страховку OC Najemcy. Стоимость — 48 злотых в год, страховая выплата – 100 тысяч злотых. Если что-то испортили в квартире, страховка спасет от дополнительных трат", — говорит риелтор Янина, которая работает в Варшаве. Она также добавила, что в договоры аренды сейчас нередко вносят пункт о возможности пересмотра цены, а депозитные платежи растут – некоторые хозяева просят сумму, равную стоимости полугодового проживания.

Наши беженцы могут снять жилье в Польше как напрямую (через специализированные интернет-площадки), так и через агентство недвижимости. Последнему придется заплатить существенную комиссию (50-70% от месячной цены аренды), но риелторы берут на себя все нюансы по договору аренды (а их немало), плюс являются неким "гарантом" для арендатора. Что нужно учитывать при аренде жилья в Польше?

Риелтор Янина, которая работает в Варшаве, дает следующие советы по поиску жилья. "Свободных квартир на рынке не так много (несмотря на кажущееся изобилие предложений на специализированных площадках), поэтому, если попадается более-менее подходящий вариант, лучше не тянуть с просмотром – жилье может быстро уйти. Часто уже на просмотре, в коридоре, ожидают люди, которые тоже пришли смотреть. То есть существует конкуренция потенциальных арендаторов. Хорошо, если у вас есть польские знакомые и друзья, которые смогут сопровождать вас на просмотре. С ними шансы договориться с владельцами жилья выше, даже если вы сами знаете польский язык и в целом можете обсуждать детали. Главное — договор аренды, на него нужно обращать особое внимание. Большинство владельцев хотят заключить договор не менее чем на год, причем пытаются забить пункт о пересмотре арендной ставки минимум через полгода. Если вы подпишете договор, а потом съедете с квартиры, придется заплатить штраф. Поэтому лучше изначально настаивать на договоре на неопределенный период (czas nieokreslony), хотя в этом случае арендная плата может быть выше на 10% и даже больше. Но зато вы сможете расторгнуть договор без санкций в любое время. Важно также оговорить нюансы по депозиту. Не так сам его размер, как условия возвращения. Некоторые хозяева прописывают этот платеж как „амортизацию” ремонта, то есть, даже если не будет явных повреждений мебели и другого ущерба, деньги вам не вернут – ведь вы „пользовались ремонтом”. Также нужно очень тщательно прописать в каком состоянии интерьер и техника.

Стоит сразу уточнить по дополнительным платежам. К примеру, иногда в аренду входит czynsc – плата за обслуживание дома (наш аналог коммунального платежа за уборку придомовой территории. – Прим. ред.), иногда нет. То же самое с платежами media (интернет, ТВ). В некоторых случаях приходится отдельно оплачивать парковку, закрепленную за конкретной квартирой. Все это может потянуть на 40-50% от стоимости аренды", – говорит риелтор.