Dünya: цены на коммерческую недвижимость в США упадут, что усугубит кризис

Кризис, начавшийся с банкротства банка Кремниевой долины (SVB), 16-го по величине банка США, перкинулся на швейцарский Credit Suisse в Европе и пошел на спад после его продажи UBS. При этом удар будет нанесен по рынкам коммерческой недвижимости.

Одной из озвучивших такое предупреждение была автор газеты Dünya Хафизе Гае Эркан (Hafize Gaye Erkan), написавшая накануне в своей колонке: «Кредитный кризис особенно повлияет на рынки коммерческой недвижимости». В то время как мировые эксперты также делают заявления на эту тему, пожалуй, самое резкое предупреждение последовало от аналитиков американского инвестиционного банка Morgan Stanley. По их мнению, рынок коммерческой недвижимости будет затронут еще сильнее, чем во время мирового банковского кризиса 2008 года.

Поскольку с начала пандемии широкое распространение получила удаленная работа, коммерческая недвижимость в США также пострадала от COVID-19.

Американская газета с крупнейшим в стране тиражом USA Today обратила внимание на период между началом пандемии и банкротством банков: «Еще задолго до краха двух банков в марте текущего года отрасль боролась со множеством проблем, таких как снижение спроса из-за удаленной работы, возросшие затраты и процентные ставки». Аналитик Morgan Stanley Лиза Шалетт (Lisa Shalett) в своем недавнем докладе резюмировала вопросы отрасли следующим образом: «Самая большая проблема заключается в том, что более половины коммерческих ипотечных кредитов на сумму 2,9 триллиона долларов будут рефинансированы в ближайшие несколько лет. Даже если текущие ставки останутся на прежнем уровне, новые ставки кредитования, вероятно, будут на 3,5-4,5 процентных пункта выше, чем по многим существующим ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость».

Тем временем общая точка зрения аналитиков Morgan Stanley такова: «Учитывая, что 80% кредитов на коммерческую недвижимость приходится на малые и средние банки, ситуация может вскоре ухудшиться. Цены на коммерческую недвижимость могут упасть на 40%, соперничая с падением во время финансового кризиса 2008 года. Такие вызовы могут навредить не только сектору недвижимости, но и целым бизнес-сообществам, связанным с ним».

А что же говорят представители рынка? Менеджер по продажам EY Americas Марк Гринис (Mark Grinis) описывает проблему сектора так: «Если вы посмотрите на наши центры обработки данных или промышленные здания, обеспечивающие работу электронной коммерции, вы увидите, что дела у них идут неплохо. Но если вы зайдете в многоквартирный дом, арендная плата может быть немного ниже, однако предложение жилья по-прежнему недостаточно. Что же касается офисных кредитов, то с 2021 года на 44% больше по объему было просроченных и на 55% больше в спецобслуживании. Иными словами, надвигаются грозовые тучи. В краткосрочной перспективе, плохо структурированные, капитализированные и финансируемые здания, скорее всего, либо претерпят смену владельца в какой-нибудь форме, либо будут лишены права выкупа».

Генеральный директор компании RREAF Holdings из Далласа, управляющей активами на сумму пять миллиардов долларов, Кип Соуден (Kip Sowden) обратил внимание на сокращение отрасли из-за «ужесточения требований кредитования»: «В 2022 году объем сделок нашей компании превысил 1,5 миллиарда долларов, тогда как в 2021 году составил 1,3 миллиарда долларов. А в 2023 году, мы считаем, эти цифры, вероятно, упадут наполовину из-за более высоких процентных ставок и сокращения количества сделок, которые финансовые учреждения будут стремится финансировать».

Решение? Первое, что приходит на ум американским специалистам, — превратить офисы в дома. В этой связи уже даже начали проводиться встречи с местными органами власти по изменению законодательства в таких городах, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес.