Испанский рынок недвижимости остался без россиян: операции отменяются, контракты расторгаются (El País, Испания)

Уход, пусть и временный, российских клиентов из Испании настиг все секторы экономики: от туризма и гостиничного бизнеса до рынка предметов роскоши и недвижимости. В секторе недвижимости затишье, не коснулось оно лишь резидентов, которые обладают правом на свободное перемещение своих средств. Они начинают рассматривать такой актив как безопасное убежище, чтобы спрятать свой капитал в надёжное место, ведь спецоперация Владимира Путина на Украине длится уже 22 дня.

Испания сохранила своего главного покупателя недвижимости, это место по-прежнему принадлежит британцам, но потеряла клиента, который начинал восстанавливать позиции, потерянные в 2014. Доля этого покупателя снизилась с 7% до нынешних 3% в результате санкций ЕС из-за присоединения Крыма и Севастополя. Но, самое главное, Испания потеряла клиента, который тратил больше (2.182 евро за квадратный метр), чем все остальные иностранцы вместе взятые (1.863 евро за квадратный метр). Именно такие данные предоставляет Нотариальный совет.

Несколько лет россияне предпочитали покупать второе жилье именно в Испании. Испания опережала Болгарию и Турцию. По данным Коллегии регистраторов, Россия занимала 11-е место и была четвёртой страной, не входящей в ЕС, по покупке недвижимости, после Великобритании, Марокко и Китая. Россияне предпочитали покупать жилье в солнечных регионах с пляжами. Например, в автономном сообществе Валенсия, согласно отчёту испанской организации экспорта и инвестиций ICEX, число сделок купли-продажи с россиянами увеличилось на 42% с 2015 по 2019 года. Среди провинций лидируют Аликанте, Барселона и Валенсия. В целом, если не брать в счёт особняки богачей, покупают в основном вторичное жильё площадью более 100 квадратных метров.

Однако гора санкций против России (и их последствия) из-за спецоперации на Украине — отключение от банковской системы SWIFT, закрытие воздушного пространства, нестабильность на биржах и паление рубля — связали некоторым российским собственникам руки и лишили их возможности заключать какие-либо сделки в Испании. Они теперь не могут осуществлять ни покупку домов, ни их продажу. С другой стороны, российские граждане, проживающие на территории Испании и имеющие счета в испанских банках и возможность распоряжаться своими средствами, думают над тем, как защитить капитал с помощью инвестиций в недвижимость. По данным Нотариального совета, уже в 2019 году число сделок купли-продажи с россиянами со статусом резидента Испании (1.674 сделки из 3.129), значительно возросло, а их доля превысила 53% по сравнению с 37% в 2014.

"Понятно, что конфликт скажется на российских покупателях. В краткосрочной перспективе наибольшие последствия затронут регионы, в которых большой спрос, и покупателей из затронутых областей, по крайней мере тех, кто хранит свои сбережения в России. С другой стороны, кто-то захочет уехать, и, возможно, увеличится число покупателей, которые ищут жильё в безопасном месте, подальше от происходящего. В этом плане, очевидно, что Испания — привлекательный вариант", — отмечает Том Маидмент (Tom Maidment), управляющий партнёр агентства элитной недвижимости LucasFox.

Те, кто может себе позволить, действуют, а те, кто нет (их большинство) — ждут. "Операция началась 24 февраля. Не прошло и месяца, а уже можно видеть определённые шаги, но это скорее из опасений заморозки капиталов. К тому же это вынужденные действия, которые не нравятся нам, знатокам рынка", — заявил Микель Лаборде (Miquel Laborde) из фирмы Laborde Marcet.

Ирина Пархоменко родом с Украины, а живёт в Барселоне. В 2010 году она основала агентство недвижимости Real Estate, специализирующееся на инвестициях. Один офис находится в Барселоне, а другой — на Ибице. "Когда я начинала, я ориентировалась исключительно на российских клиентов. Сейчас есть клиенты и из других стран, но конкретно у россиян дела сейчас идут плохо, и мне пришлось отменить несколько операций", — говорит Пархоменко. Половина семьи агента по недвижимости сейчас находится в Одессе, в самом разгаре конфликта, но она сочувствует многим своим клиентам: "Нужно учитывать, что в культурном плане между россиянами и украинцами нет конфликта". Если отбросить в сторону личное, в плане бизнеса конфликт повлиял на работу агентства. "Все дела с российскими клиентами отменились. Они вообще ничего не могут. Они не могут оформить ипотеку, не могут покупать и продавать, потому что у них нет возможности обналичить чеки. Также стоит учесть, что почти все россияне, проживающие в Барселоне, не являются резидентами, потому что из-за этого им пришлось бы платить более высокие налоги. Так что сейчас они ничего не могут сделать", — говорит Пархоменко. С другой стороны, по словам агента, стало больше инвестиций со стороны украинцев. "В Барселону приезжают люди с высокой покупательной способностью, и с ними я заключаю сделки, но они всё равно не могут компенсировать потерю российских клиентов", — добавляет Пархоменко.

Фирма Laborde Marcet находится в Барселоне и специализируется на управлении активами и консультациях по инвестициям в недвижимость. Один из её основателей, Микель Лаборде, утверждает, что российские клиенты "изрядно разнервничались". "Вы даже не представляете, какая у нас очередь. Но это, скорее, поток проживающих в Каталонии клиентов российского происхождения. Им должны заморозить активы, превышающие 100 тысяч евро, и поэтому они покупают недвижимость, чтобы их активы не оказались заблокированы. Причём они не знают, могут ли у них конфисковать недвижимость так же, как и яхты. В конце концов, ни ожидание, ни отказ от сделок не являются хорошей идеей", — пожаловался Лаборде.

Заместитель директора сети агентств недвижимости Don Piso, Эмильяно Бермудес (Emiliano Bermúdez), признаёт, что жильё всегда было "ценным убежищем", если были какие-то сомнения на рынке. "Я думаю, что россияне-резиденты Испании находятся в ожидании. Те, у кого капиталы в России, никак не могут получить к ним доступ, но те, у кого капитал здесь, действительно используют его, потому что это единственный способ стать богаче. Все боятся заморозки активов", — говорит Бермудес.

В провинции Аликанте российский рынок составлял примерно 5% от всего туризма с целью покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. В 2019 году российские граждане купили 1.279 жилых объектов, а в 2020 — 750. Объекты расположены по всему региону Коста-Бланка, цены варьируются от 200 тысяч евро за вторичку до нескольких миллионов евро, говорит Хесуальдо Рос Тонда (Jesualdo Ros Tonda), генеральный секретарь Ассоциации агентов недвижимости в провинции Аликанте. В организации говорят, что москвичи не продают свои дома. Наоборот, "мы заметили, что за последние недели россиян стало больше; многие из них покидают свою страну и используют второй дом в Коста-Бланке как место постоянного проживания", говорит Рос.

Марифе Эстесо (Marifé Esteso), председатель Коллегии агентов недвижимости Аликанте, утверждает, что "некоторые россияне, которые забронировали дома по частным договорам, сейчас их расторгают, потому что не могут перевести деньги из России для оплаты или не хотят тратить эти деньги, если вдруг у них больше не получится перевести". По словам Эстесо, "у некоторых в Испании заблокированы счета, вряд ли сейчас они заключат договор". Пока это положение дел будет сохраняться, россияне вряд ли будут что-то покупать. Тем не менее экономические последствия не такие уж серьёзные, потому что эти потери компенсируют клиенты из других стран. По словам Роса, "стало намного больше звонков и запросов, связанных с покупкой жилья, со стороны финнов, шведов, норвежцев, бельгийцев и немцев".

Доля россиян среди тех, кто покупает недвижимости в Мадриде, незначительна. По подсчётам председателя Официальной коллегии агентов недвижимости Мадрида и казначея Генерального совета Коллегии агентов промышленной собственности Испании Хаиме Кабреро Гарсии (Jaime Cabrero García), российские покупатели составляют примерно 15% от общего числа иностранцев. По словам Кабреро, у покупателя жилья в Мадриде социально-экономический статус выше, чем у того, кто покупает апартаменты за 200 тысяч евро в Мурсии или Малаге. "Он инвестирует в покупку в таких элитных районах, как Ла-Моралеха, Мирасьерра или Пуэрта-де-Йерро, и платит более одного миллиона евро", — поясняет эксперт. Опрошенные агентства элитной недвижимости пока не заметили, чтобы российские граждане покупали или продавали жильё в Мадриде. Коммерческий директор агентства элитной недвижимости Everyprop, Карлос Родригес (Carlos Rodríguez), объясняет: "Россияне покупают в Мадриде не так много, как на испанском побережье. С того момента, как начался конфликт на Украине, у нас не было ни одного россиянина, который хотел бы посетить какой-нибудь объект. Раньше покупали в Ла-Моралехе или в районе Саламанка. Мы не слышали, чтобы кто-нибудь из россиян хотел продать жильё из-за сложившейся ситуации".

Несколько лет назад московский информационный портал "Азбука Испании" провёл опрос, который был опубликован испанской организацией экспорта и инвестиций ICEX. Целью было составить портрет российского покупателя в разных странах. В Испании это был мужчина в возрасте от 35 до 45 лет, женатый и с детьми, занимающий руководящую должность или получающий среднюю или высокую зарплату в России. Многие покупатели уже отдыхали в Испании, прежде чем приобрести второй дом для проведения отпуска.

Однако шопинг-туризм и покупка предметов роскоши в Испании пострадали. По данным Национального института статистики, в 2021 году всего 134242 российских туриста посетили Испанию и потратили 229 миллионов евро. До августа, согласно информации, опубликованной на портале Hosteltur, было забронировано 123 тысячи мест на прямые рейсы из России в семь испанских аэропортов. Основными направлениями были Каталония (55529 путешествующих), автономное сообщество Валенсия (21873) и регион Мадрида (23627).

Кристина Мартин Бласи (Cristina Martin Blasi), президент испанской ассоциации элитных товаров и услуг LuxurySpain, говорит: "По объёму Россия не входит в число главных стран, откуда Испания получает клиентов (её доля — 1,6%), но в среднем россияне много тратят". По словам Мартин Бласи, "в 2021 году, показатель составлял 1703 евро, что намного выше среднего показателя в 1100 евро, да и вообще россияне проводят в стране в среднем больше времени: 14,3 ночей, по сравнению с 8,6 ночами, а их любимые направления — Каталония, Мадрид и Валенсия". Большинство останавливается в отелях, а солнце и покупка продуктов премиум класса — это то, ради чего такие туристы приезжают. До настоящего момента россияне были вторыми шопинг-туристами после китайцев, так что "люксовым брендам придётся теперь искать другого конечного потребителя, например, среди венесуэльцев, китайцев и американцев, чтобы компенсировать потерю российских туристов, чей средний уровень расходов достаточно высок".

Помимо сектора недвижимости, больше всего пострадали гостиничный и ресторанный бизнес, а также сфера продажи таких предметов роскоши, как яхты. "Россияне начали быстро скупать ювелирные изделия и часы в качестве ценных резервов; они покупают те продукты, которые потом можно выгодно продать, так что это ещё один способ сохранить сбережения. Однако сложности с поставками в магазины из-за санкций и закрытие воздушного пространства могут помешать покупке", — говорит президент LuxurySpain.

По данным Hosteltur, в 2022 году больше всего от потери российских туристов пострадали такие испанские направления, как Барселона, Аликанте и Мадрид. Если в каталонской столице и есть район, в котором сосредоточено наибольшее количество магазинов с люксовыми марками, то это Пасео-де-Грасия. Луис Санс (Luis Sanz), возглавляющий Ассоциацию Пасео-де-Грасия, говорит, что после пандемии спецоперация России на Украине — ужасная новость. "Среди туристов, приезжающих из стран, которые не входят в ЕС, наши главные покупатели — китайцы, на втором месте идут американцы, а на третьем — россияне. На девятом месте были украинцы", — отмечает Санс. Он признаёт, что россияне были хорошими клиентами ресторанов и магазинов люксовых маркок. "Наши отношения с ними длятся больше 20 лет. После присоединения Крыма мы заметили, что их стало гораздо меньше, эти туристы перестали ездить в Барселону и переключились на Турцию", — говорит Санс. Он также считает, что пока рано оценивать потери: "Обычно это заметно на Пасху. Тем не менее сейчас трудные времена. Мы только начинаем выходить из пандемии и вот уже видим, как теряем российских и украинских туристов. С другой стороны, у азиатов нет одобренных вакцин, и их страны ещё больше закрылись. Вдобавок ко всему, боюсь, что американские туристы сейчас не выберут Европу. Расстояние между Киевом и Барселоной короче, чем между Нью-Йорком и Лос-Анджелесом, и они это понимают".

В 2019 году Барселона приняла у себя 195450 российских туристов, что составляет 2,1% рынка. Россияне провели в городе 486786 ночей, а средняя длительность пребывания составила 2,5 ночи. Год назад государственно-частный консорциум Turismo de Barcelona провёл рекламную акцию, чтобы увеличить поток туристов из России на 10%. Но теперь это бесполезно. Руководитель Turismode Barcelona, Марьян Муро (Marian Muro), признаёт, что возможность упущена: "Россияне не составляют большой доли среди туристов, но они много тратили на покупки в городе".