Когда мы с женой решили купить собственное жилье в США, то наши друзья разделились примерно на два равных и непримиримых лагеря. В одном нам радостно пожимали руки и заранее поздравляли с отличной бизнес-идеей стать «настоящими американцами» и воплотить для себя классическую «американскую мечту».
В другом лагере наоборот, сочувственно вздыхали, хмурились и советовали, как минимум, повременить с рискованным решением «вешать на себя хомут домовладения». И это, несмотря даже на нынешнюю фантастически низкую процентную ставку и привлекательные предложения на столичном рынке жилья Большого Вашингтона.
Те и другие были по-своему правы. Согласно статистике, примерно 40 миллионов американцев сегодня предпочитают арендовать недвижимость. Причем, одна треть из них снимает дома. Резонов здесь много. Семьи, особенно молодые, нередко переезжают с места на место, в поисках новой работы или лучших школ для своих подрастающих детей.
Одинокие молодые люди, даже имеющие уже стабильный доход, предпочитают снимать жилье, пока не обзавелись семьей. А пожилые люди с возрастом переезжают в специальные комплексы для Active adults — c более комфортным набором рекреационных, социальных и медицинских услуг.
И все же покупка собственного жилья (в хорошем или в перспективном районе с быстро развивающейся инфраструктурой) остается в Америке одним из лучших способов долговременных инвестиций. Это дает возможность, погашая кредит, как бы платить арендную плату самому себе, оптимизировать налогообложение, а при необходимости — самим сдавать в аренду (даже частично) купленное жилье.
Короче, мы с женой решили рискнуть. Тем более, что у нас было одно преимущество — у нас взрослые дети, которым не надо сначала выбирать, а потом и менять школы (младшую на среднюю, среднюю на старшую). Ведь, как известно, стоимость жилья в Америке серьезно зависит от наличия и, главное, качества школ в районе. Район может быть хорошим, но школы в нем плохие. Это уже из разряда американских парадоксов…
Выбор жилья — дело не шуточное. Во-первых, надо определиться, что лучше: квартира, таунхаус или отдельный дом. У каждого варианта есть как свои плюсы, так и минусы. Например, в многоквартирных домах быстрее растут коммунальные платежи, а вернее, различные доплаты за пользование бассейном и спортзалом, за ремонт, за ландшафтный дизайн, за обслуживание гаража и за еще многие и многие мелкие услуги.
И вот теперь для нас настала пора действительно выбирать. Моя коллега Анна тут же напомнила нам универсальный закон диалектики о переходе количества в качество, с гордостью заявив, что лично она, покупая недвижимость, осмотрела 200 домов и потратила на поиски целый год!
Мы до этой цифры не дотянули. Но, признаюсь, в течение полугода почти все выходные были заняты у нас поиском и посещением Open Houses — домов, открытых в специальные часы для потенциальных покупателей. Кстати, для некоторых чрезмерно дотошных и любопытных людей такие «осмотры» незаметно превращаются в хобби. Как тут не вспомнить персонажа пьесы Островского «На всякого мудреца довольно простоты» Нила Федосеевича Мамаева, любившего ездить смотреть сдаваемые в аренду квартиры просто «ради развлечения».
Впрочем, в Америке люди, которые знают, чего хотят, могут выбрать недвижимость достаточно быстро. Наш риелтор Ольга Грибанова рассказывала, что у нее был случай, когда только что выставленный на продажу — on the market — городской дом был куплен через два часа. Первые же покупатели сразу приняли решение и через своего агента выставили offer (предложение на покупку), и этот «оффер» был тут же принят продавцом.
Однако стоит заметить, что от «оффера» до реальной покупки, как говорится, «дистанция огромного размера». В среднем она занимает месяц-полтора. И до последнего момента — вплоть до завершения сделки (closing) никто не даст вам гарантии, что банк даст вам кредит. Поэтому, ассистент нашего риелтора, Елена, на всякий случай рассказала нам поучительную историю о том, как лично ей банк отказал в кредите в самый последний день. Уже после того, как были проведены все инспекции, проверена ее кредитная история, представлены все мыслимые и немыслимые справки, и теперь оставалось только зарегистрировать сделку в специальной Title Company. Пришлось обращаться в другой банк, готовить новый «оффер», на новых условиях, но та, полюбившаяся квартира, которую Елена считала уже почти «своей», ушла другим покупателям…
Причин для таких отказов может быть предостаточно. Банку может не понравиться то, что вы недавно купили машину в кредит или же в этом году поменяли работу. И хотя зарплата, например, у вас осталась прежней, доверие к стабильности вашего положения пошатнулось. Может не понравиться и то, что сразу после оплаты первоначального взноса (down payment) у вас на счете останется недостаточно средств. Впрочем, если денег окажется вдруг сразу много, то это тоже вызовет вопросы у потенциальных кредиторов.
«Был у меня такой случай с одним русскоязычным клиентом, — вспоминает Ольга Грибанова. — Он положил 25 тысяч долларов наличных на свой в счет в то время, когда банк уже работал над его кредитной историей. И это стало основанием для отказа в выдаче ипотеки. Не помогли никакие объяснения, что это его „кровные“, что он просто „хранил их под подушкой“, наученный горьким опытом российских дефолтов… В общем, вы должны быть всегда готовы доказать банку, что ваши деньги абсолютно чистые».
Вот такая выходит, своего рода, презумпция виновности. Конечно, она создает бюрократические препоны, отнимает массу сил и времени, но, согласитесь, не так-то она и плоха. И, пожалуй, такая практика не помешала бы в России, когда при совершении дорогих покупок в кредит банк требовал бы, например, от любого чиновника (и от его родственников, на которых частенько оформляют дачи, квартиры и машины) доказать легальность происхождение денег.
Еще одна большая разница между американской и российской практикой риелторских сделок — это пресловутый cash (наличка). В Америке тоже продают жилье за кэш, но это вовсе не пакет с пачками банкнот, который передают при личной встрече продавца и покупателя как «довесок» к фиктивной цене сделки. В американской практике купить дом «за кэш» — значит, просто сразу оплатить всю сумму покупки специальным банковским чеком. Из моих американских друзей, знакомых и знакомых моих друзей я лично знаю только одного такого покупателя, приехавшего из России и работавшего в нефтяном бизнесе.
…Друзья, поздравив, нас с женой с покупкой таунхауса первым делом спросили, когда мы будем по-русски справлять новоселье? Я пошутил, что лучше, наверное, сделать это лет через 30, когда полностью выплатим ипотечный кредит — mortgage. Может быть, поэтому в Америке и не принято отмечать новоселье, потому как, по статистике, большинство американцев покупает жилье в кредит на 30, ну в лучшем случае — на 15 лет. Впрочем, как показывает та же статистика, в среднем через 6-7 лет американец в очередной раз решает свой жилищный вопрос: продает жилье, сдает в аренду или же рефинансирует, то есть перезаключают кредитную сделку на более выгодных для себя условиях. Так что, при желании, новоселье в Америке можно отмечать довольно часто.
