В Москве, как и повсюду в мире, инвестиции в недвижимость связаны с риском. Зато в российской столице есть также и хорошие шансы получать в среднем от 20 до 30 процентов дохода. К такому выводу приходит глава московского представительства концерна "Aegevelt Immobilien KG" Ганс-Георг Феше (Hans-Georg Feesche).
Такой вывод делает профессионал. Дюссельдорфский концерн, работающий в сфере недвижимости, был, начиная с 1993 года, первым и остается до сих пор единственным маклером по недвижимости из Германии, который имеет свое представительство в столице громадной российской империи и присутствует на ее рынке. Поэтому этот человек может особенно квалифицированно давать оценку процессам, происходящим на рынке недвижимости Москвы. Вывод этот оказывается неожиданно положительным. В последние годы именно в Москве многое изменилось, как в развитии рынка, так и в создании рамочных условий для работы иностранных инвесторов.
Сам город Москва в последние годы демонстрирует лучшие в России показатели инвестиционной деятельности. Уже более пяти лет у города бездефицитный бюджет, благодаря чему Москва может не привлекать сторонние средства для сбалансирования бюджета. В связи с этим город может выделять солидные средства для инвестирования. Сбалансированный бюджет одновременно способствует сохранению политической стабильности.
В таких условиях в начале 90-х годов, после крутого политико-экономического поворота, в строительной отрасли произошло сильное оживление. Общая площадь офисов, построенных по международным стандартам, увеличилась с 1993 года, примерно, с 50 000 до 1,22 миллионов кв. метров. В 2000 году оборот продаж офисных помещений (включая частных владельцев) составил около 87 000 кв. метров.
Серьезной причиной строительного бума в Москве стало широкое присутствие иностранных инвесторов. На Москву все же приходится большая часть иностранных инвестиций в России, поскольку здесь на вложенный капитал можно получить самую большую прибыль Эксперты говорят, что в настоящее время эта доля составляет 55-60 процентов. С участием иностранного капитала построены, например, бизнес-центр на Саввинской набережной, завод Кока-Колы, осуществлена реконструкция гостиниц "Метрополь" и "Националь", развернута сеть ресторанов "Макдональдс".
Тем не менее, нельзя сбрасывать со счетов, что московский рынок недвижимости, особенно что касается офисов, это потребительский рынок. Резерв офисной недвижимости, имеющей международные стандарты, стабилизировался на уровне 17 процентов, что составляет 210 000 квадратных метров. Кроме того, на рынок оказывает давление так и не меняющаяся доля менее качественных и не соответствующих рыночным стандартам, предъявляемых к такому роду недвижимости, офисов, которые построены по российским меркам. По оценке российских экспертов по недвижимости лишь незначительная часть таких площадей может стать конкурентоспособной на рынке, но для их санации требуются большие капиталовложения. По этой причине такая недвижимость вряд ли будет востребована.
Разумеется, такое превышение предложения над спросом оказывает сдерживающее влияние на состояние проектных работ в Москве. После кульминации в 1997 году, когда под офисы было построено 230 000 квадратных метров общей площади по международным стандартам, объемы строительства упали после обвала рубля в августе 1998 года до 150 000 квадратных метров, а в прошлом году и вовсе до 80 000 квадратных метров. Между тем, сейчас намечается новый рост объемов строительства. Предположительно в этом и следующем годах они составят около 150 000 квадратных метров. Надежным барометром положения на рынке недвижимости является динамика арендной платы. После периода завышенных цен в начале 90-х годов с середины 1999 года арендная плата сократилась на 20-30 процентов и составляет в настоящее время от 220 до 550 долларов США за квадратный метр в год. Между тем, здесь тоже намечается небольшое повышение цен. Хороший шанс для иностранных инвесторов представляют собой проекты создания на территории аэропортов "Шереметьево" и "Внуково" особых экономических зон. Многообещающими считают эксперты по недвижимости также такие проекты, как реконструкция исторического квартала "Китай-город", спортивного комплекса "Лужники" или строительство бизнес- центра "Москва-сити" и застройку на Новом Арбате. Может быть интересным для инвесторов также реконструкция Петровского дворца на Ленинградском проспекте. Иными словами, Москва, несмотря на все проблемы, остается городом строительного бума Восточной Европы.
