Однажды, августовским утром минувшего года, Валерия Корчагина твердо решила, что будет покупать квартиру для себя и мужа, чтобы впредь не арендовать ее. Но откуда взять деньги? И вскоре 32-летняя госпожа Корчагина оказалась в числе нескольких тысяч россиян, которые покупают квартиру в кредит. В стране, которую несколько раз за минувшее десятилетие сотрясали гиперинфляция и дефолт, рынок ипотечного кредитования все еще не так развит, как на Западе, где в этой сфере существует солидная правовая база. Кроме того, многие россияне не привыкли заимствовать у банков крупные суммы денег.
И все же в течение минувшего десятилетия рынок ипотечного кредитования в России неуклонно развивался. В условиях, когда мировые цены на нефть остаются высокими, а рост экономики России в этом году составляет 6,6%, - в будущем году, по прогнозам Альфа-Банка, рост экономики РФ составит 5%, - некоторые россияне проявляют все большую уверенность в стабильности своего финансового состояния и стремятся брать кредиты. Однако таких пока меньшинство.
«Мои родители буквально обезумели, - рассказывает Валерия Корчагина, бывшая балерина, а ныне журналистка. - Они спросили меня: «Почему ты берешь кредит в банке, когда можешь взять в долг у нас или у своих друзей?». Но теперь она и ее муж, Патрик Генри, уже имеют трехкомнатную квартиру с двумя спальнями, которая находится недалеко от центра Москвы.
В конце концов, она взяла немного в долг у своих родственников, но покупка квартиры стала возможной во многом благодаря тому, что она получила ипотечный кредит в размере 30 тысяч долларов в "Дельта-Кредит Банке", деятельность которого поддерживают Всемирный Банк и Инвестиционный Фонд «США-Россия», финансируемый конгрессом США. Примерно через год после того памятного августовского утра Валерия Корчагина и ее супруг нашли понравившуюся квартиру и устроили новоселье.
В ходе опроса, проведенного в феврале по заказу московского "Центра анализа рынка недвижимости", 77% респондентов заявили, что хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако, в отличие от западных жителей, россияне не торопятся брать ипотечные кредиты. В стране пока недостаточно кредитных организаций, которые могли бы проверить кредитоспособность покупателей и продавцов. Кроме того, многие россияне привыкли занижать реальный уровень своих доходов, так как они все еще опасаются санкций со стороны налоговых органов, и поэтому большинство россиян предпочитает платить за покупку недвижимости наличными, которые они берут в долг у друзей и родственников.
Кроме того, некоторые россияне не нуждаются в ипотечном кредите, так как их работодатели выделяют им деньги для аренды жилья и даже для покупки квартир. Так что рынок ипотечного кредитования в России пока невелик и не превышает 29 млрд. рублей (около 1 млрд. долларов США), что составляет лишь около 0,1% ВВП страны. В 90-х годах в стране была осуществлена массовая приватизация квартир. Борис Ельцин подписал закон, согласно которому государственные квартиры, в которых постоянно проживали россияне, автоматически переходили в их собственность.
В советский период правом собственности на квартиру обладало лишь государство, которое при заселении квартир предоставляло привилегии функционерам Компартии. Для большинства россиян приватизация их квартир стала «золотым дном», и это вызывало бум на рынке недвижимости. За минувшее десятилетие в обстановке царившего беззакония было убито немало россиян, особенно пожилых людей, приватизированные квартиры которых привлекли внимание преступников.
Сегодня около 70% россиян являются собственниками своих квартир, - сказал Джеймс Кук (James Cook), председатель и руководитель "Дельта-Кредит Банка", который является составной частью компании Delta Capital Management. - Средний размер ипотечного кредита, который мы предоставляем, составляет 40 тысяч долларов для квартиры с одной спальной комнатой. И возраст большинства людей, получающих этот кредит, колеблется от 25 до 35 лет, то есть речь идет о зарождающемся молодом среднем классе". С момента своего создания пять лет назад "Дельта-Кредит Банк" выдал в России ипотечных кредитов на сумму в 100 млн. долларов, и предполагается, что в 2004 году эта цифра увеличится более чем вдвое.
"Стимулом к дальнейшему развитию этого рынка может стать законопроект о гарантиях в сфере ипотечного кредитования, который президент Владимир Путин, как ожидается, подпишет этой осенью, - заявил Николай Читов, эксперт по недвижимости московской инвестиционной компании «Тройка-Диалог». - Этот закон обеспечит финансирование учреждений, которые благодаря этому смогут выдавать ипотечные кредиты на срок, превышающий 10 лет". Закон также позволит банкам и другим финансовым учреждениям выпускать ипотечные эмиссионные ценные бумаги.
Сбербанк, правительственный сберегательный банк, контролирующий 70% розничных вкладов, пока доминирует на рынке ипотечного кредитования. Однако сейчас Внешторгбанк и другие российские банки усиливают свои позиции, и Международная финансовая корпорация (International Finance Corporation), входящая во Всемирный банк, поддержала деятельность "Дельта-Кредит Банка" и австрийского банка Raiffeisen по предоставлению ипотечных кредитов. Международная финансовая корпорация также внесла в российский парламент свои рекомендации относительно законопроекта "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах".
Недавно созданное в России «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (Agency for Housing Mortgage Credit), стремится к тому, чтобы стать активным кредитором. "Однако серьезная проблема в развитии ипотечного рынка состоит в том, что банки не имеют правовой базы для лишения права на собственность должников, которые не способны погасить полученный кредит, - говорит Питер Эллис (Peter Ellis), автор доклада, подготовленного Всемирным банком. - Это - деликатная проблема в политическом плане, и российский закон одобряет права арендаторов, в частности, имеются законы, защищающие нуждающихся детей".
Другой повод для беспокойства состоит в том, что «быстрое развитие рынка ипотечного кредитования может привести к взвинчиванию цен на жилье, что вовсе не будет способствовать улучшению жилищных условий большинства россиян», отмечается в докладе Всемирного банка. В настоящее время спрос на жилье в России превышает предложение, что приводит к стремительному росту цен.
Другое препятствие на пути развития рынка ипотечного кредитования - высокие процентные ставки. Госпожа Корчагина взяла кредит сроком на 10 лет, обязавшись выплачивать 15% годовых. Собственник квартиры, у которого госпожа Корчагина покупала недвижимость, требовал заплатить всю сумму наличными. «Я пошла в банк, оформив ипотечный кредит, и там мне буквально выдали на руки 30 тысяч долларов, - вспоминает она. - Я была очень взволнована и расстроена, и мне было тяжело забирать с собой всю эту сумму». Тем не менее, она принесла собственнику квартиры наличные деньги в полиэтиленовом пакете и ушла с ключами от своей новой квартиры.
