Михаил Сумин является консультантом отдела недвижимости в компании PricewaterhouseCoopers (PWC). Родился в России, живет в Берлине. Доктор Гельмут Траппман - начальник отдела недвижимости PWC.
Московский рынок недвижимости входит в данный момент в число самых динамично развивающихся рынков мира. На офисной недвижимости можно нередко получать ежегодные доходы в размере более двенадцати процентов, а на недвижимости, используемой под складские помещения, даже значительно больше. И все же иностранные инвесторы проявляют сдержанность. Судя по всему, возможные доходы от сдачи в аренду не гарантируют адекватное риску начисление процентов по вложенному капиталу. Принятие в 2001 году Земельного кодекса рассматривалось во многих отношениях как прорыв России на пути реформ. Он должен был, спустя десять лет после распада Советского Союза, создать правовую базу для нормального земельного рынка в России.
Однако на практике в российской столице до сих пор почти ничего не изменилось. Причина: федеральный Земельный кодекс имеет силу исключительно для внутригородских участков, а в случае, если речь идет об объектах федерального значения, земельные отношения регулируются дополнительными положениями. Это в особой мере касается Москвы и Санкт-Петербурга. В российской столице в качестве правовой базы для деятельности на рынке недвижимости действуют и регулируют отношения собственности и правила аренды законы "О землепользовании и застройке в городе Москве" и '"Об основах платного землепользования в городе Москве". Помимо этого основополагающим для приобретения земли у городских органов является закон о приватизации.
Законы, касающиеся городского хозяйства, предусматривают - в соответствии с федеральным Земельным кодексом - продажу земельных участков иностранным юридическим или физическим лицам, а также передачу в собственность. Однако в законе о землепользовании есть ряд исключений, которые исключают продажу земельных участков. Так, например, земельный участок не подлежит продаже, если под ним проходят подземные городские коммуникации. Что понимается под этим, не разъясняется. Поскольку термин 'коммуникации' можно трактовать широко, то передача в собственность земельного участка практически нереальна.
Другими препонами для приобретения земельного участка являются кадастровая регистрация и последующее отнесение участка к городской или федеральной собственности. Составление кадастра было завершено в Москве в мае 2003 года, а вопрос о принадлежности земель, по информации Министерства по землепользованию, будет продолжаться еще от шести до семи лет. С юридической точки зрения Москва, таким образом, земли не имеет. Тем не менее, известны отдельные случаи продажи участков в собственность. Но они размещаются в городских границах Москвы и являются федеральной собственностью, которая находится в ведении Министерства имущественных отношений и землепользования Российской Федерации. Министерство ссылается на то, что до полного разграничения земельных участков действует закон 'О приватизации', а не те или иные городские законы.
Так, в начале 2003 года был продан земельный участок Министерства обороны площадью 1,7 гектара на юго-западе Москвы и пять других участков. Жесткая позиция органов в большей мере объясняется относительно небольшой выручкой от продажи земельных участков, чем проблемой передачи земли. Причина: цены на землю определяются на основе федеральных правовых документов. Те, в свою очередь, ориентируются на действующие в том или ином регионе земельные налоги. Другой аспект - обязательства по платежам, связанные с продажей земельного участка. До тех пор, пока не произведено разграничение земель, считается, что город Москва является законным собственником, и, таким образом он получает плату за аренду. После продажи новый собственник должен был бы уплатить федеральный земельный налог. Поскольку закон, с государственной точки зрения, был неэкономичным, Москва попыталась добиться признания аренды как формы землепользования. Не без успеха, арендная плата составляет в последнее время около 10 миллиардов рублей (276 миллионов евро) в год.
С начала 2005 года земельный налог был модифицирован и увязан с нормативной стоимостью земельного участка. Налоговая нагрузка составляет всего 1,5 процента от нормативной стоимости. Это является попыткой привести размер земельного налога к сумме арендной платы с тем, чтобы минимизировать существующую разницу между двумя обязательствами по платежам. Тем не менее, не следует ждать, что Москва начнет широкомасштабную продажу земельных участков.
Начиная с 1997 года, в Новгороде и в Твери проводится эксперимент по замене земельного налога и налога на имущество единым государственным налогом на недвижимость. В качестве базы для определения стоимости служит рыночная цена недвижимости, причем налоговая недоимка по офисной недвижимости составляет 5 процентов рыночной цены. Теперь эксперимент, проведение которого было запланировано до конца 2004 года, продлен еще на один год. У иностранных инвесторов возникает вопрос, насколько важно иметь землю в собственности, пока та ограничивается для них правом на наследственную аренду продолжительностью 49 лет. Многие крупные иностранные инвесторы, такие, как Siemens, воспользовались этим при строительстве своих филиалов. Помимо этого следует учитывать инвестиционные расходы. В случае аренды эти расходы оказываются заметно меньше, чем при покупке земли.
Российское правительство пытается с помощью соответствующих средств завоевать доверие иностранных инвесторов. Принятый в 1999 году закон 'Об иностранных инвестициях в Российской Федерации' с так называемой 'дедушкиной оговоркой' гарантирует иностранному инвестору, что российские законы до срока амортизации инвестиций - или максимально в течение семи лет с момента инвестирования средств - не могут быть изменены в ущерб инвестору. Помимо этого в 2002 году вступило в силу в качестве составной части Гражданского кодекса международное арендное право.
Это важный шаг на пути к открытию московского рынка недвижимости для иностранных инвесторов, на котором до сегодняшнего дня доминируют отечественные кредиторы, но также и зарубежные торговые концерны, такие, как IKEA, Metro. Увидели шансы на московском рынке недвижимости и зондируют его также зарубежные разработчики проектов. Превращение города в международный центр предполагает применение международных стандартов в сфере инвестиций на рынке недвижимости. Следует исходить из того, что еще в этом десятилетии будут приняты рамочные условия, которые будут способствовать дальнейшему развитию Москвы и повышению уверенности в реализации планов.
