В кухне, где под потолком горит голая лампочка, а по растрескавшемуся линолеуму неторопливо прохаживаются тараканы, Татьяна Маилян мечтает о богатстве. Неухоженный быт совершенно не значит, что принадлежащая ей недвижимость мало стоит. Коммунальные квартиры, вроде этой, в которой Татьяна живет со своими дочерьми и еще одним стариком, некогда считались задворками советского бытия. Сегодня они продаются в момент, ремонтируются и превращаются в модные офисы и роскошные резиденции.
В Соединенных Штатах и других странах цены на недвижимость ушли в штопор, а в России заканчивается полный год ценового бума, подпираемого снизу ценами на нефть. Например, по цене на аренду офисов Москва, по некоторым оценкам, занимает четвертое место в мире и уступает только Лондону, Токио и Гонконгу.
В перенаселенных районах, застроенных в коммунистические годы многоквартирными домами, встречаются подчас настоящие жемчужины - здания в стиле барокко или неоклассики с высокими потолками, дубовыми полами и богатой историей, уходящей иногда даже глубже 1917 года. Сегодня условия, которые Маилян кляла все те тридцать семь лет, что прожила в своей квартире, могут стать таким вложением денег, которому позавидовал бы и Уолл-стрит.
Нынешняя мечта России финансируется в немалой степени за счет иностранных риэлторских фондов. На российский рынок в поисках более высоких, чем у себя дома, прибылей тянутся также крупные банки и университетские и пенсионные фонды из Америки - и сталкиваются здесь с удивительными особенностями отрасли, где в бизнес кидаются даже бывшие балерины, а законы особо защищают пьяниц.
В одном только в Санкт-Петербурге работают десятки агентств недвижимости. За этот год цены в секторе жилых домов и квартир - он растет быстрее всего - выросли вдвое. RREEF, агентство, принадлежащее Deutsche Bank, планирует вложить в новые проекты в этом секторе 500 миллионов долларов. Шведский фонд Ruric выделяет 100 миллионов.
В этом году российские фирмы недвижимости собрали на продаже своих акций - причем некоторые осуществили уже вторую эмиссию - 2,75 миллиарда долларов и в 2007-м думают, что соберут еще столько же. Инвесторы скупают все - от офисных небоскребов до пастбищ (на них строят новые торговые центры, вырастающие вокруг крупных российских городов словно грибы после дождя). Цены растут так быстро, что, по оценкам местных специалистов, около 30 процентов квартир в уходящем году было приобретено не для проживания, а как средство вложения денег компаний или частных лиц.
В Москве цены выше, чем в Петербурге, хотя и росли они меньшими темпами. По данным ИРН, ценового индекса, используемого российскими риэлторами, средняя цена жилья, составлявшая в декабре прошлого года 204 доллара за квадратный фут, выросла до 384 долларов.
Несколько медленнее растут цены на коммерческую недвижимость, но они также достаточно высоки. Как полагают специалисты лос-анжделесской фирмы CB Richard Ellis, специализирующейся на вложения в офисы по всему миру, прибыль от вложений на этом рынке даже выше, чем от игры в Российской торговой системе, индекс которой за этот год поднялся на 62 процента.
- Макроэкономические факторы настолько сильны, что инвесторы уже приходят на российский рынок на долгосрочной основе, - рассказал нам по телефону Деррел Стэнафорд (Darrell Stanaford), директор местного отделения CB Richard Ellis. - Дополнительный фактор в поддержку цен - ограничения на освоение участков.
Обычно иностранные фонды больше всего интересуются вновь выстроенными офисными центрами, причем исключительно в Москве или Санкт-Петербурге, но таких объектов очень мало. При этом в одном только Санкт-Петербурге насчитывается 10,5 миллиона квадратных метров (113,3 миллиона квадратных футов) площадей, объединенных в 120123 коммунальные квартиры. В этих квартирах, по данным городских властей, живет около 700 тысяч человек. Если взять наиболее распространенные цены - около 272 долларов за квадратный фут, - то речь может идти о недвижимости совокупной стоимостью до 30 миллиардов долларов. Город уже объявил о том, что будет искать пути расселения всех коммунальных квартир.
А каким же образом на этом рынке появляются инвесторы, стремящиеся вложить деньги в офисы?
- Они быстро понимают, что офисов на рынке очень мало, их практически нет, - говорит Курт Шталь (Kurt Stahl), директор по маркетингу петербургской девелоперской компании Jensen Group. - Мы получаем огромное количество звонков от заинтересованных хеджевых фондов. Такого раньше никогда не было.
На рынке девелопмента совершается очень много крупных сделок. Например, синдикат пяти китайских государственных компаний осваивает участок в 24 гектара (553,5 акра) около Санкт-Петербурга за 1,3 миллиарда долларов. Недавно девелоперская компания Limitless, принадлежащая корпорации Dubai World, объявила, что невдалеке от Москвы, на участке в 11 тысяч акров, собирается построить жилищно-административный комплекс стоимостью 11 миллиардов.
Однако самая 'российская' специфика все же в секторе коммунальных квартир. После большевистской революции 1917 года коммунистические власти во многих городах России и Украины начали селить рабочий класс с семьями в дома аристократов. Наиболее распространена эта практика была в Санкт-Петербурге. Владельцев либо выгоняли из страны, либо расстреливали, либо заставляли жить в одной-двух комнатах своего бывшего жилища. В России, в отличие от Восточной Европы, тем, кто владел жильем до революции, не дают никакой компенсации за утрату права собственности - и для новых покупателей это очень хорошо.
По словам жителей коммунальных квартир, эти жилища, где обязательно обретается хотя бы один алкоголик и вечно носится куча детей всех возрастов, медленно сводят людей с ума. Татьяна Маилян переехала в 'хозяйскую спальню' вместе с родителями, когда ей было еще 12 лет, и с тех пор вырастила в этой комнате еще трех дочерей.
- Когда я была молода, это, наоборот, было весело, - вспоминает она. Тогда по адресу улица Блохина, 14 в квартире в 2270 квадратных футов жили семь семей. - Вокруг всегда было много детей.
Затягиваясь сигаретой, она рассказывает о правде жизни в коммунальной квартире: 'Я не люблю своих соседей'.
В последнее время цены на такую недвижимость влетели до высот поистине недосягаемых - по крайней мере, с российскими зарплатами. Квартиры примерно такого же размера по улице Блохина продавали и по 600 тысяч долларов, и даже дороже, а иностранные инвесторы взвинчивают цены все выше и выше.
Полученные от инвесторов деньги текут и в других направлениях. Российские девелоперы активно выходят на Лондонскую фондовую биржу: например, 'Система-Халс' собрала в этом году в Лондоне 396 миллионов долларов. Спекуляциями на рынке недвижимости Санкт-Петербурга занимается через аффилированные компании даже государственный газовый монополист 'Газпром'. В июле активы под управлением Jensen Group, закрепленные за университетскими фондами и частными лицами из США, перевалили за 100 миллионов долларов.
Однако для инвестора извлечение прибыли из операций с коммунальными квартирами - весьма сложное и рискованное занятие. Покупка коммунальной квартиры - это сложный механизм: сначала инвестор должен купить три-четыре небольших квартиры где-нибудь на окраинах города, затем обменять комнаты жильцов на эти квартиры, и только тогда сделку можно считать закрытой. Таким образом, цена, которую платит покупатель, зависит от текущих цен, по которым идут второразрядные квартиры в отдаленных районах.
Сделку могут затруднить и сложные отношения между самими жильцами. Маилян и ее сосед Дмитрий Савин живут по разные стороны прихожей с 1974 года, но продавать свои комнаты решили по отдельности. Когда я спросил Савина, что мешает им продавать их вместе - ведь, по идее, в таком случае они могут получить от покупателя большую часть реальной стоимости квартиры, - он лишь махнул рукой в сторону комнаты Маилян и покрутил пальцем у виска.
Лиза Кройц (Lisa Kreutz), агент риэлторской компании Pulford в Санкт-Петербурге, уже изрядно набила руку в сделках с расселением коммунальных квартир, которые впоследствии продаются иностранцам. Раньше она была балериной и танцевала в техасском Fort Worth Ballet, а десять лет назад переехала в Санкт-Петербург. Она убеждает жильцов обменять свои комнаты на собственное жилье, а затем проводит в освободившейся квартире ремонт.
- Что касается нас, кто уже побыл здесь немного, то мы знаем, как люди боялись [таких сделок], - рассказала нам Кройц. - В то время это были авантюры, мечты. Сейчас инвесторы действительно покупают.
Сегодня бизнес, по ее словам, уже не такой непредсказуемый, как в дикие 90-е годы. Тогда, уже начав сделку, многие жители коммуналок вдруг обнаруживали, что никакой отдельной квартиры для них нет. Вместо жилья людям давали 'по голове, или вообще убивали', говорит Лиза.
И все же не будем забывать, что мы в России. Полностью риск никуда не ушел. Довольно часто сделки по продаже квартир сопровождаются типично русской разновидностью due diligence: покупатель приводит с собой врача и просит на месте освидетельствовать продавца и расписаться в том, что при подписании договора тот трезв. Уже немало было примеров, когда через несколько лет продавцы возвращались и требовали от судей признать недействительность сделок на том основании, что, подписывая окончательные документы, были 'под мухой'. Эта мера, призванная защищать пьяных, прописана в российском законодательстве - и она ставит под удар именно покупателя. Ведь в таких случаях, говорит Юлия Матыгина, московский юрист по недвижимости, 'покупатель теряет квартиру'.
