Когда речь заходит о вложениях в недвижимость в Европе, Россия всегда оказывается одним из самых белых пятен на картах инвесторов, и тому есть много причин. Сколько бы ни говорили, что после распада Советского Союза в страну пришла демократия, с которой Россия будет становиться все либеральнее и прогрессивнее, сегодня мало кто скажет вам, что это действительно так. Война в Чечне, постоянные нарушения прав человека, разгул коррупции - в общем, неудивительно, что российская недhвижимость так и не становится инвестиционной.
Один пример, отпугивающий инвесторов - "ЮКОС", основатель которого Михаил Ходорковский потерял и богатство, и свободу. Другой - компания Royal Dutch/Shell, контракт которой на проект 'Сахалин-2' был в прошлом году существенно изменен - не в ее, конечно, пользу. Третий - невыдача въездной визы Биллу Броудеру (Bill Browder) из банка Hermitage Capital.
Словам о том, что при президенте Владимире Путине, бывшем шпионе из КГБ, Россия будет постепенно сближаться с Западом, уже никто не верит. Недоверие Запада подстегнула целая череда событий, среди которых - и нераскрытое убийство бывшего агента КГБ Александра Литвиненко в Лондоне, и выкручивание рук соседям России, получающим от нее энергоносители.
Если вы думаете, что я слишком сгустил краски, купите или возьмите у знакомых почитать книгу 'Путинская Россия'. Это настоящее обвинительное заключение, автор которого, бывший лидер российского журналистского цеха Анна Политковская. Я говорю бывшая, потому что она уже 'бывшая' во всех отношениях: в октябре прошлого года ее расстреляли, как сообщают, 'неизвестные'. В сегодняшней России убийства, связанные с политикой или бизнесом - обычное дело.
Однако после прочтения этой книги у вас останется впечатление, полностью противоположное тому, что вам скажут в других местах - ибо в кругах международных инвесторов, включая и тех, что работают с недвижимостью, к России относятся со все большим и большим энтузиазмом. В демографическом и экономическом отношении здесь ожидается серьезный рост, как и в Бразилии, Индии и Китае. По словам Пола Кеннеди (Paul Kennedy), главного специалиста по Европе в компании Invesco, быстро растущий средний класс поддерживает спрос на недвижимость, а в потенциале оказывает положительное влияние и на работу государства.
Представители крупнейших торговых сетей - Carrefour, Metro, Wal-Mart, Tesco - намекают на возможность открытия гипермаркетов в России. По мнению аналитиков агентства Economist Intelligence Unit, с 2005 по 2010 год общий объем розничной торговли по стране вырастет вдвое (с 245 до 526 миллиардов долларов). С приходом в Россию большего числа многонациональных компаний вероятнее рост спроса на офисные и складские помещения, и поэтому все больше международных компаний-ритейлеров, которых всего несколько лет назад на местном рынке можно было пересчитать по пальцам, с надеждой поглядывают на восток. По данным компании Cushman & Wakefield, за 2006 год в российскую недвижимость было вложено около 3,07 миллиарда евро, что на 222 процента больше, чем в предыдущем году.
Особенно сильно на настроения инвесторов повлияло успешное размещение акций девелоперской компании Raven Russia, работающей в основном на складском секторе рынка. Хотя при первичном размещении рынок оценил Raven в 153 миллиона фунтов, через некоторое время выпуск новых акций для тех, кто купил акции первого выпуска, принес компании целых 310 миллионов.
Среди американских и британских компаний, рассматривающих возможности инвестиций в Россию, сегодня такие имена, как AIG Global Real Estate, GE, JER, Invesco, а также инвестиционные банки Morgan Stanley и Goldman Sachs. Устремляются в Россию и европейские компании - голландская Rodamco Europe, венгерская Trigranit и другие. По информации международной консалтинговой компании CB Richard Ellis, специализирующейся на недвижимости, в прошлом году в России было вложено 9,4 процента средств международных инвесторов, пришедших на рынки недвижимости Центральной и Восточной Европы. В 2005 году, утверждают специалисты Richard Ellis, было всего 4 процента. Расширились и возможности для работы международных инвесторов на рынке долговых инструментов: в России начали выдавать займы как Eurohypo, так и Hypo. Если за ними последуют их коллеги по цеху, займы, скорее всего, станут даже дешевле, чем сегодня. Возможно, поднимется и авансовое отношение, которое сегодня составляет в среднем около 75 процентов.
Однако прежде чем покупать недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге, следует помнить о нескольких важных вещах.
Во-первых, учитывайте политическую ситуацию. В следующем году ожидается передача власти от правительства Путина, в финансовом отношении действующего довольно осмотрительно, новому правительству, и как оно себя поведет - непонятно. Прогнозы роста ВВП выглядят прекрасно, но во многом зависят от доходов, приносимых высокими ценами на нефть.
Во-вторых, нигде в Европе динамика спроса на недвижимость и ее предложения не поддаются анализу так плохо, как в России. Здесь определенно присутствует огромная потребность в помещениях для офисов и торговых предприятий, но множество местных компаний уже полным ходом ведут строительство соответствующих зданий, и кто знает, будет ли спрос расти и дальше достаточно быстро и стабильно?
В-третьих, в России есть и проблемы, связанные непосредственно с самой недвижимостью. В стране нет единого земельного кадастра, а по имеющейся документации историю участков можно проследить только до 1992 года. В полную собственность землю купить нельзя. Некоторые инвесторы обходят это ограничение, не вступая в проекты на стадии освоения и покупая уже готовые здания, лучше всего уже с арендаторами, и лучше всего с западными. Однако поскольку все больше и больше российских компаний вкладываются в самые ранние этапы разработки проекта, работать придется с местной девелоперской компанией. От выбора партнеров, в котором всегда остается существенна доля интуиции, в конечном итоге может зависеть успех или провал всего предприятия. Кроме того, в Москве, например, городские власти рассматривают возможность интервенций на рынке жилой недвижимости; начались разговоры о регулировании цен.
Большинство прогнозов сохраняют оптимистичный тон и предсказывают, что нынешняя скорость роста цен, пока существенно превышающая десять процентов, вскоре снизится, как произошло в других странах Центральной и Восточной Европы. Однако стоит заметить, что указанная тенденция во многом стала результатом 'конвергенции' этих стран со структурами Европейского Союза. Россия же, судя по всему, движется совсем не в этом направлении.
