Вину за цены на лондонское жилье - а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза - часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
Если не брать в расчет сырьевые отрасли, - а именно они преобладают в российской экономике - российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании 'Ренессанс Капитал' у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний 'первого эшелона' торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости - более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция 'построить и продать', а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, - по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый 'натурой' - которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность - если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на 'нулевой стадии'. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут 'лопаться'. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в 'хвосте' очереди претендентов на возвращение вложенных средств.
______________________________________
Право собственности и неправильно выбранная дорога к демократии ("The Financial Times", Великобритания)
