В последние месяцы началось охлаждение политических отношений между Россией и Европой, вызванное разногласиями по ряду вопросов - от обороны до природных ресурсов.
Но это не смутило инвесторов в недвижимость, что может показаться довольно странным. Более того, в последнее время отношение к этому сектору заметно потеплело.
За последние несколько месяцев свои акции на лондонской бирже разместил ряд успешных российских девелоперских компаний. Среди них - 'Система-Галс', Mirland and RGI International. Весной этого года компании AFI Development и 'ПИК' провели многомиллиардные IPO.
Между тем, и в Россию идут многие солидные западные компании, в том числе австрийская ImmoEast и нидерландская Rodamco. Выйти на российский рынок также готовится компания Northern European Properties, акции которой обращаются на AIM. Ей оказывают консультации миллиардеры братья Ливингстоны.
Ясно, что инвесторов привлекают высокая доходность, недостаток зданий класса А и макроэкономический рост. Офисное и частное строительство в России приносит 10 процентов прибыли, что гораздо выше, чем в Западной и даже Центральной Европе. Кредитные ставки довольно высоки, но между эти двумя цифрами все же существует приличный разрыв.
По мере роста среднего класса потребуется все больше магазинов, элитных домов и качественных офисов, считают эксперты.
Аналитик Citigroup Филипп Ле Чунг (Philippe Le Trung) предсказывает, что по мере повышения ликвидности Россия останется европейским регионом 'с самым высоким потенциалом роста при сжатии уровня прибыльности'.
Одно дело, когда институциональные акционеры вкладывают деньги в российскую девелоперскую компанию, которой управляют россияне из Москвы или Санкт-Петербурга, и другое - когда деньги вкладываются в новые фонды, созданный для работы на российском рынке лондонскими, парижскими или нью-йоркскими корпорациями.
Однако начало этой тенденции положено. Rutley Capital Partners, подразделение по управлению капиталом группы Knight Frank, готовится вложить 50 миллионов фунтов в российскую недвижимость в рамках совместного предприятия с компанией по работе с частной собственностью Topland.
Этим летом американская компания по управлению капиталом JER Partners в рамках совместного предприятия с московской инвестиционной группой Alfa Capital Partners намеревается инвестировать в российскую недвижимость 321 миллион долларов.
'Думаю, что заниматься недвижимостью, не имея локального партнера, рискованно в любой стране', - говорит глава европейского отделения JER Малкольм Ле Мэй (Malcolm LeMay). Своим основным инвестором компания выбрала Европейский банк реконструкции и развития.
Ричард Собел (Richard Sobell), главный управляющий директор Alfa Capital Partners, утверждает, что система планирования в Москве и других российских городах становится 'более стандартизованной и прозрачной'.
По его мнению, в связи с тем, что все больше западных компаний создают свои офисы в России, будет повышаться спрос на недвижимость высшего класса.
'Высокие цены на энергоносители поддерживают как налоговые поступления, так и внутренний спрос. В свою очередь, эти факторы повышают приток прямых иностранных инвестиций', - говорит Дорис Шумахер, глава отдела управления капиталом в Европе группы Invesco Real Estate.
Шумахер отмечает, что права собственности 'менее определенны', чем на некоторых других развивающихся рынках, а политическая ситуация далека от удовлетворительной. 'Однако в наших расчетах эти риски отражены в минимальной ставке доходности', - добавляет она.
Струан Робертсон (Struan Robertson), глава глобального отдела инвестиционной деятельности в Morgan Stanley, говорит, что с Россией можно иметь дело как с одним из элементов сбалансированного портфеля пенсионного фонда.
'Со стороны пенсионного фонда было бы нелогично размещать всю свою недвижимость в России, но в рамках стратегии диверсифицированного размещения активов эта страна - вполне подходящий вариант', - говорит Робертсон.
Мысль о том, что объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость быстро растет, подтверждает исследование Jones Lang LaSalle, показывающее, что уровень инвестиций достигнет в этом году 3 млрд. фунтов по сравнению с 1,9 млрд. в прошлом году. Два года назад этот поток был лишь слабым ручейком.
Вероятно, все больше сделок будет заключаться во 'второстепенных' городах, с населением менее миллиона человек, в связи с приходом на рынок новых инвесторов из Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона, предсказывает JLL.
'Три или четыре года назад существовал миф, что иностранные фонды готовы вложить в Россию триллионы и триллионы долларов, - говорит президент компании 'Система-Галс' Феликс Евтушенков. - Этого не произошло. Но теперь мы действительно видим, как собственность скупается такими компаниями, как AIG и JPMorgan'.
Это, по словам Евтушенкова, хорошая новость для таких девелоперов, как его компания, которым будет создан готовый рынок.
В то же время, некоторые эксперты предупреждают, что огромный спрос на новую инфраструктуру в России удовлетворяется довольно быстро. Так, недостаток офисов в Москве может быть возмещен к концу десятилетия.
Между тем, непредсказуемый политический климат в России все еще останавливает некоторых инвесторов в недвижимость. Так, группа Blackstone, управляющая рядом крупнейших фондов, работающих с недвижимостью, пока остается в стороне.
Но Р. Собел из группы 'Альфа' развевает опасения. 'Власти тщательно стараются избежать вмешательства в сектор недвижимости, - говорит он. - Похоже, они не воспринимает его как сферу своих непосредственных интересов'.
