Мы стареем, и пенсионная реформа нужна. Рецептов, что делать, появляется много, но достойных уже не так много. Один из традиционных советов – поддерживать семьи с детьми и регулировать миграцию. Второй – делать ставку на коммерческую основу пенсионного страхования. Оба рецепта тесно связаны с рынком жилья.
В прошлом страны уже ввели ряд мер для населения, среди которых и щедро поддерживаемое государством строительство стартовых квартир для семей с детьми. Однако иностранный опыт показывает, что эффект здесь сомнителен, и если он и есть, то только кратковременный. То, сколько у людей будет детей, определяет не только стоимость жилья. Регулируемая миграция кажется более дешевым рецептом найти молодых плательщиков для старой системы. Но развитие мультикультурных обществ показало, что, если план не удастся, некоторые наши спальные районы могут превратиться в обособленные территории. Последующая интеграция людей из таких территорий – это процесс длительный, и главным плательщиком головокружительного счета часто опять становится государство.
А что с коммерческой основой? Я прочитал в газете, что людям, не доверяющим пенсионным фондам и желающим получить хоть какую-то реальную прибыль, следует самим купить квартиры и дома, а в старости продать их и тем самым улучшить свою государственную пенсию. Впрочем, и пенсионные фонды часто вкладывают в рынок недвижимости, поскольку в таком случае речь идет, по крайней мере шла раньше, о безопасной форме инвестирования. Но есть одно НО. В тот момент, когда спрос на жилье со стороны молодых покупателей, впервые приобретающих жилье, не сможет поглотить предложение от стареющей части населения, цены на жилую недвижимость устремятся вниз, глубоко и надолго. Примером могут быть Германия и Япония. Средние цены квартир здесь падают уже более 15 лет и, однозначно, уже больше никогда не поднимутся обратно. По некоторым прогнозам, в развитых странах ЕС в ближайшие 30 лет стоимость квартир уменьшится на половину. По причине негативных демографических тенденций.
Пессимистические прогнозы сбываются, скорее, редко, и мы знаем, что цены на жилье определяет не только демография, но и доходы семей, занятость населения, уровень развития экономики. Но существует очень реальная опасность, что стоимость инвестиций в жилье будет существенно падать именно в тот момент, когда людям понадобиться от него избавиться. То есть без молодого поколения вообще ничего не будет работать – ни стандартная система, ни собственные инвестиции, ни коммерческая основа. Стареющее общество перестанет быть конкурентоспособным, и вместе с ценами начнет падать практически все. Советы, как хорошо купить квартиры и на пенсии превратить их в деньги, идут от незнания, что рынки сегодняшнего дня – это не рынки завтрашнего дня. Таким образом, регулируемая миграция и мотивация к рождению большего количества детей и их ответственному воспитанию, например через выплату социального пособия, вселяют большую надежду, что они могут сработать. И в принципе все равно, сохраним ли мы старую систему или добавим к ней инвестиционную составляющую.
Автор – социолог, Социологический институт Академии наук Чешской Республики.
