Реализации российского проекта по созданию жилого комплекса на 350 квартир класса люкс может помешать жилец одной из 40 обреченных на исчезновение социальных квартир. Суд вынесет решение уже в четверг.
Это событие прошло почти незамеченным. 11 июня 2010 года в Париже неизвестный никому российский застройщик Эмин Искендеров представил Владимиру Путину и Франсуа Фийону проект создания гигантских небоскребов в квартале Дефанс. Причем самых высоких во Франции: 307 метров в вышину (почти как Эйфелева башня) и площадью в 259 000 квадратных метров. Стоимость проекта оценивалась в два миллиарда евро.
Происходило все на Российской национальной выставке в Гран-пале. Сохранилось видео, на котором Искендеров объясняет свой замысел председателям двух правительств. В комплексе Hermitage Plaza, который был спроектирован британским архитектором Норманом Фостером (Norman Foster), будут находиться квартиры премиум-класса (всего 350), а также офисы, торговые помещения, концертные залы, пятизвездочный отель, бассейн, спа-салон, бельведер и студенческое общежитие. Небывалый для Франции проект. Через неделю после визита Путина в рамках поездки Николя Саркози на российский экономический форум представители французских властей и Hermitage подписали соглашение о его реализации. На еще одной видеозаписи можно увидеть, как президент стоит позади участников договора, дав тем самым свое благословение.
Песчинка в механизме
Уже два года проект продвигается вперед без особого шума. Ничто не вызывает споров: ни высота зданий, которая может создать в некоторых местах нежелательное затемнение, ни даже тот факт, что для строительства башен требуется снести три жилых дома (250 квартир, 40 из которых социальные). Здесь опять произошел достаточно редкий для Франции случай. Тем не менее, эта неожиданность может стать песчинкой в тщательно отлаженном механизме. Дело в том, что несмотря на затраченные российским промоутером суммы и усилия французской стороны по переселению жильцов, некая дама не желает оставлять свой дом, который стоит первым в списке на снос. Судья рассмотрит его судьбу в четверг. А пока никакой стройки не будет.
Еще по теме: российские небоскребы под Парижем рассыпаются на глазах
Эмин Искендеров отличается завидным упорством. Когда он появился в Дефанс, его «никто не ждал и не знал», говорит французский брокер по недвижимости. Главное, он начал «масштабную персональную пиар-кампанию», как выразился генеральный директор Epadesa (госпредприятие по обустройству квартала Дефанс) Филипп Ше (Philippe Chaix). Активное лоббирование в политических кругах принесло свои плоды и привело его на выставку в Гран-пале, на которой Искендеров рассказал обоим главам правительств о том, как прах императора побывал в 1840 году на месте строительства его будущих башен. «Английский архитектор и российский застройщик создадут площадь Наполеона I», - пообещал он им. Нахальное заявление.
Нахальства Искендерову тоже не занимать. Оно было необходимо ему, чтобы выжить в атмосфере Дефанс. Последние три десятка лет здесь работали лишь одни профессионалы из европейских или североамериканских риэлтерских агентств. Все они прекрасно знали друг друга, это был замкнутый мирок. По словам Филиппа Ше, на российского предпринимателя все сразу же стали коситься из-за его внешнего вида, а затем обвинили в профессиональной некомпетентности: «он не знал ни регламента, ни рынка». Короче говоря, «русского», как называет его весь квартал, встретили далеко не с распростертыми объятьями.
Обновление
Тем не менее, сам 35-летний Эмин Искендеров (на безупречном французском) отстаивает свою методику: «Что касается Российской национальной выставки, я боролся, чтобы попасть туда». Как он сам говорит, его «прекрасно принял весь политический класс департамента». Кроме того, председатель генерального совета департамента О-де-Сен и Epad (предшественница Epadesa) Патрик Деведжян (Patrick Devedjian) был тем, кто в 2009 году первым представил проект Hermitage Plaza на крупнейшем инвестиционном салоне недвижимости Mipim в Каннах. В этот момент власти Дефанс решили покончить с застоем и объявили о плане обновления квартала, на который откликнулось множество самых разных агентств. Однако Эмин Искендеров решил взяться за дело с другой стороны. Он оплатил год маркетинговых исследований (это обошлось ему в миллион евро) и пришел к заключению, что «квартал пришел в упадок» и выглядит далеко не престижным. Значит, чтобы обновить его, потребуются «многофункциональные» здания.
Эксперты по недвижимости считают такие проекты опасной затеей. Жилье в таких башнях стоит огромных денег, а наши богачи предпочитают жить в старинных особняках. Такое мнение еще больше углубило пропасть между русским (который и так смотрелся более, чем необычно) и давно сформировавшимся клубом инвесторов делового квартала. Но его это не волнует. «Я не полностью вхожу в этот клуб, потому что другие придерживаются отрицательного мнения о многофункциональных небоскребах, но я его опровергну». Все с интересом наблюдают, удастся ли ему начать строительство. Сам он это прекрасно понимает и ни на что не жалеет средств. Так, он нанял Нормана Фостера, который входит в тройку величайших архитекторов в мире. Для обеспечения технической стороны проекта его выбор пал на американцев из Turner, которые в прошлом работали над 800-метровым небоскребом Бурдж-Халифа в Дубае. И так далее.
Подробности: французы опасаются за будущее российских небоскребов
Эмин Искендеров все еще не получил разрешения на строительство, хотя уже потратил 170 миллионов евро. Но что за источник у этих денег? «Наша деятельность», - отвечает он. Во Франции Hermitage осуществил лишь один проект: в 2005 году в Монтеврене (департамент Сена-и-Марна) он построил элитный жилой комплекс на 300 квартир, которые разлетелись как горячие пирожки. Предприниматель говорит, что располагает 300 миллионами собственных средств. Тем, кто считает российские деньги грязными, Искендеров отвечает, что «все крупные российские предприятия проходят проверку международных аудиторских компаний, в нашем случае речь идет о KPMG».
«Все чисто»
Директор пресс-службы Epadesa Доминик Боре (Dominique Boré) уверяет, что «ни министерство бюджета, ни государственное агентство по борьбе с отмыванием денег Tracfin ни о чем не сообщали». Что касается руководителя организации Филиппа Ше (Philippe Chaix), он утверждает, что его сотрудники наблюдают за тем, как Искендеров «проходит обязательные этапы: оплачивает ли он счета, уходят ли от него сотрудники? Все чисто. Мы имеем дело с профессионалами».
Такое позитивное утверждение имеет под собой веское основание. Дело в том, что Hermitage - это дочернее предприятие российского строительного гиганта «Миракс», который не смог избежать краха в этом году. В Москве экс-«Миракс» начал строительство местного «Дефанс»: речь идет о небоскребах комплекса «Федерация», высота крупнейшего из которых должна была достичь 500 метров. Увы, в 2008 году наступил кризис, у банков появились другие заботы, и стройплощадка в самом центре города замерла. В марте этого года, когда Искендеров отправился на каннский салон Mipim, создатель бренда «Миракс» принял решение о его закрытии и «отошел от дел». Прямо скажем, неважная реклама. Сейчас «Миракс» укрылся под маркой ООО Nazvanie.net, а в конце месяца должен быть принят план реструктуризации его задолженности. Что это, последствие кризиса «Миракса» или мирового кризиса? Соглашение о займе на 700 миллионов евро, которые так нужны Искендерову, до сих пор не было подписано. «Мы собрали банковский пул», - уверяет он. Все будет подписано, когда он получит свое разрешение на строительство.
Бизнес-план
Эмин Искендеров идет на неоправданный риск? «Если хочешь заниматься амбициозными проектами, приходится идти на рискованные инвестиции, - отвечает он. - В противном случае нужно идти в страховщики». Предпринимателя не слишком пугают опасности. Отведенная под офисы площадь (37 000 квадратных метров) невелика по меркам Дефанс. Высокие цены квартир (от 12 000 до 15 000 евро за квадратный метр) были скомпенсированы ростом парижского рынка. Игрушки для российских миллиардеров? Эмин Искендеров уверяет, что более половины людей, которые проявили интерес к этим апартаментам, являются гражданами Франции. Однако главное - это то, что он называет «досрочной коммерциализацией». Другими словами, он продает пощади по плану. Если все пройдет хорошо, он получит возврат со своих инвестиций еще до окончания строительства. То есть миллиард евро.
Если все пройдет хорошо… Чтобы построить эти элитные небоскребы, Hermitage приобрел участок, который в настоящий момент занимают дома Damiers. Продавцом выступил социальный съемщик Logis Transports. Директор компании Марк Брабан (Marc Brabant) рассказал подробности этой удивительной сделки: «В 2006 году на Mipim нам стало известно, что в Epad, не сказав нам ни слова, запланировали построить небоскреб на нашем участке». «Это было в плане обновления квартала, и нам посоветовали его продать», - добавляет он. Мягко, ничего не скажешь. «Обескураженный» Марк Барбан обратился к государству, которое держит под надзором программу социального жилья. В префектуре ему сказали продать территорию и переселить всех съемщиков. Полученные средства пойдут на строительство жилья на 320 социальных квартир.
Здания Damiers, которые были куплены Logis Transports за 20 миллионов евро (их рыночная стоимость оценивалась в 38 миллионов евро) были проданы Искендерову за 50 миллионов. Однако выплачивать деньги пока никто не собирается: Hermitage перечислит средства только тогда, когда из домов переедут все жильцы. Застройщик обещает взять на себя расходы по переселению людей и не пытается отвертеться от этих новых трат. Он купил целую лестничную клетку в соседнем здании для 40 съемщиков социальных квартир. Всеми остальными случаями занимается по отдельности Logis Transports, при том что Искендеров оплачивает стоимость переезда и прочих работ. Он платит, потому что ему необходимо продвигаться вперед.
Еще по теме: тайны российских небоскребов
Проект, как это нередко бывает, стал причиной нескольких судебных разбирательств. Однако самое сложное препятствие на его пути - это последняя жительница здания, которое нужно освободить в первую очередь, чтобы начать строительство. Она сестра съемщицы, которая по странному стечению обстоятельств живет в другой социальной квартире департамента Валь-д‘Уаз. Logis Transports обратился в суд, который в четверг должен решить судьбу непокорного жильца. Эмина Искендерова такие трудности раздражают. Его терпение истощается. Местная ассоциация «Жизнь в Дефанс» (Vivre à La Défense) ощутила это на собственном опыте. Проиграв дело в суде, она столкнулась со встречным иском застройщика, который требует от нее 8 миллионов евро за заведомо необоснованное обвинение. «Для маленькой квартальной ассоциации это просто смешно», - говорит ее председатель Жан-Филипп Бертранди (Jean-Philippe Bertrandie). Однако Искендерову совсем не смешно. Он подозревает, что эти люди считают его богатеньким русским, который заплатит, сколько потребуется, чтобы те переехали.
Момент истины близится. Если последняя жительница все еще останется в квартире к концу года, когда должно быть выдано разрешение на строительство, «Искендеров начнет терять деньги», считает знакомый с деталями дела эксперт. «В итоге он будет выписывать чеки», - продолжает он. Государственные службы предпочли бы именно такой расклад: нельзя допустить, чтобы русский отказался от проекта и убрался восвояси, оставив позади себя остовы пустых домов.
