Когда мы ездили в Испанию, всегда кто-то из мэрии был в тюрьме, владелица агентства недвижимости Mediterránea Люция Пилипова (Lucie Pilipová) вспоминает время до того, как в 2007 году в Испании лопнул ипотечный пузырь.
Чешские «новые пенсионеры» по примеру немцев и британцев покупают себе дома у моря. Это часто предприниматели, которые после 20 лет работы продают свою фирму или передают ее детям, рассказывает в интервью IHNED.cz владелица и директор агентства недвижимости Mediterránea Люция Пилипова (Lucie Pilipová).
Недвижимость в Испании или Греции сейчас из-за кризиса очень дешевая. В Андалусии спустя пять лет после бума в сфере недвижимости цены снизились почти вдвое.
IHNED.cz: Можно ожидать, что цены на недвижимость в Испании продолжат падать?
Люция Пилипова: Аналитики немного расходятся в оценках рынка, те, кто консервативнее, говорят, что абсолютное дно кризиса еще не достигнуто, другие утверждают, что все уже начинает стабилизироваться и во второй половине этого года цены очень медленно должны начать возвращаться к предыдущему уровню.
Но никто не может предсказать, если на это уйдет три года, четыре или шесть. Конечно, это не вопрос одного года или двух лет, если учитывать, насколько велико было падение цен, по сравнению с ипотечным бумом в 2006 и 2007 годах.
Например, в Андалусии цены сейчас на 40-50% ниже. Там много незавершенных проектов, девелоперы обанкротились, крупные строительные фирмы рухнули.
— Mediterránea там работала еще до кризиса. Какое это было время?
— Я помню, что мы приезжали Испанию и всегда кто-то из мэрии был в тюрьме, иногда даже представительство не могло провести встречу, потому что многое работало с помощью теневой экономики и огромной коррупции. Тогда действительно повсеместно продавались квартиры на бумаге, и у проекта еще не было лицензии на строительство. Девелоперы были уверены, что благодаря бушующей коррупции лицензию они в итоге все равно получат. Потом они были удивлены, когда это не произошло. Квартир было слишком много, и в итоге банки перестали выдавать под них кредиты.
Время бума в недвижимости очень интересно для оценки, можно было купить квартиру на бумаге, например, за 100 тысяч евро и через два года после окончания строительства ее стоимость была уже 140 тысяч евро.
— Кто он — типичный чех, который хочет с вашей помощью купить дом или квартиру в Испании?
— Как правило, это люди, успешно занимавшиеся предпринимательством последние 20 лет и 2-3 года назад как раз из-за экономического кризиса, который ощутили мы все, решили или продать свой бизнес, или воспользоваться накопленными за эти годы деньгами и купить новое жилье. Как я говорю, «новые пенсионеры» — это люди почти пенсионного возраста, которые по примеру немецких и британских пенсионеров покупают себе второй дом у моря.
Как правило, покупают недвижимость в ценовом диапазоне от полумиллиона до миллиона евро. Для того чтобы там постепенно проводить все больше времени, большую часть года, а потом полностью переехать. Конечно, эти люди продолжают работать, поэтому им нужно хорошее авиасообщение, беспроводной интернет и все технические возможности, необходимые для работы. У наших покупателей часто семейный бизнес, за которым в это время следят дети. Среди наших клиентов много интересных предпринимателей из регионов, они не очень известны.
Я лично сопровождаю клиентов во время осмотра недвижимости. Обычно за два-три дня просматривается 10-15 объектов.
— Какую самую дорогую и самую дешевую недвижимость в Испании вы продали?
— Самой дорогой была вилла за 4,5 миллиона евро на Балеарских островах, самые дешевые — квартиры примерно за 100 тысяч евро, на курорте Коста-Бланка в провинции Алликанте мы продали квартиру примерно за 70 тысяч евро. На следующей неделе я уезжаю с клиентом, который хочет купить в Испании недвижимость за 10 миллионов евро. Это крупный предприниматель, но он не чешского происхождения. Хотя пока все наши клиенты были чехами.
— Американские фонды, так называемые падальщики, сейчас в Испании скупают целые пакеты предложений по недвижимости где-то за 10% первоначальной стоимости. Вы тоже покупаете что-то у банков?
— Да. В данный момент мы изучаем, что предлагает их недавно организованный фонд, banco malo (плохой банк), где собраны самые страшные кредиты со всей страны. Но пока кажется, что там остались действительно наименее интересные объекты и районы в городах-призраках.
Сами банки, наоборот, создали свои собственные небольшие отделения по работе с недвижимостью, они не прибегают к услугам местных агентств, а сами занимаются продажей лучших объектов, которые у них в залоге. За эти десять лет у нас сложились хорошие связи с банками, потому что наши клиенты часто оформляли ипотечные кредиты. Так, банки говорят нам, какую недвижимость они предлагают в том или ином регионе и за сколько. Достаточно дать предложение. У банков можно купить недвижимость на десятки тысяч евро дешевле ее предполагаемой стоимости. Помимо продажи недвижимости банк также может предоставить кредит или даже перевести первоначальную ипотеку на нового владельца с аналогичной процентной ставкой.
С этой целью сейчас создают некий инвестиционный фонд, потому что если у вас есть наличные и вы можете быстро реагировать, с банками можно заключить интересные сделки.
Одно из последних исследований показывает, что в Испании в продаже сейчас где от двух до трех миллионов единиц свободной недвижимости. Я предполагаю, что из этого 800 тысяч уже у посредников, 700 тысяч у девелоперов, 300 тысяч у банков, в отношении 150 тысяч проходит конкурс — конфискация, арест — и 250 тысяч в процессе строительства. Но другие статистические данные говорят даже о 5 миллионах, что невероятно для этого рынка.
— Но пакеты с десятками квартир в городах-призраках вы, наверное, не покупаете?
— Это — нет. Это, скорее, для более крупных игроков, которые должны принимать во внимание то, что эти квартиры они продадут только тогда, когда рынок действительно пойдет вверх. Пока там пусто и, например, не доделана инфраструктура, люди туда не захотят. Рядом с морем может быть проблема с влажностью, если нет вентиляции. Крупные города-призраки есть и рядом с Мадридом. С другой стороны, банки в тех местах, где они продали, например, десять квартир из ста, стараются сохранять порядок, чистить бассейны, чтобы эти объекты были продаваемы.
Гордые хорваты не хотят уступать
— А какая ситуация в других странах, где Вы тоже работаете?
— Мы начинали в Испании и Португалии, потом мы постепенно добавили Францию, Италию, Хорватию, Грецию, греческие острова, мы продаем и Флориду. Хорватия интересна тем, что там кризис не очень проявился. Хорваты, может быть, в силу своего характера очень упорны и не хотят опускать цены. Недвижимость там, по сути, продается по завышенным ценам, рынок находится в стагнации.
Греческий рынок очень интересен, но здесь я была бы осторожна. Здесь можно купить привлекательную недвижимость, но ее еще надо оплатить, отправить деньги в банки, но когда мы видим, что происходит на Кипре... В Греции также очень сильная теневая экономика, и там как нигде пытаются продать недвижимость не совсем легально.
В Соединенных Штатах рынок уже стабилизировался и медленно идет вверх, за последний год рост составил около 10%, не везде, но в привлекательных районах.
