Пекин − Китайский сектор недвижимости был в течение последних лет источником серьезной озабоченности. Неумеренно растущие цены на недвижимость вызывали опасения перегрева на рынке жилья. Но с ослаблением роста цен начало казаться, что правительственная кампания по обузданию имущественных рисков, наконец, начинает приносить плоды. Опасность, впрочем, сейчас в том, что рынок жилья рухнет — прихватив с собой и экономические перспективы Китая.
В рамках работы, направленной на ограничение роста цен на жилье, правительство Китая проводило девять различных политик, но своей цели достигли не все. Хотя некоторые изменения, например лимит по ипотечным кредитам для впервые покупающих клиентов и минимальные требования на жительство для приобретения недвижимости в городах первого уровня, таких, как Пекин или Шанхай, способствовали ослаблению спроса, действия, воздействующие на сторону предложения, такие как ограничение кредита для застройщиков и введение новых налогов на продажи недвижимости, оказались контрпродуктивными.
Этот ошибочный подход позволил китайским ценам на жилье сохранять высокие темпы роста, таким образом создав крупные экономические жилищные пузыри, особенно в городах первого уровня. Чтобы иметь возможность немедленно приобрести квартиру, среднему жителю Пекина придется откладывать весь его доход в течение 34 лет. В Шанхае и Гуанчжоу придется ждать 29 и 27 лет — намного выше, чем в других крупных городах мира.
Домовладельцы предполагают, что эта тенденция сохранится, и поэтому стремятся сохранить владение своей недвижимостью, хотя арендные ставки составляют менее 2% от рыночной стоимости имущества. Но в преддверии спада в секторе недвижимости все же настало время переосмыслить эту инвестиционную стратегию.
В течение первых четырех месяцев 2014 года объемы продажи жилья упали почти на 7% в годовом исчислении, а в сфере строительства новой жилплощади произошло падение больше чем на 22%. В результате понижающее давление на цены на недвижимость становится все более ощутимым.
В обычные времена граждане и должностные лица приветствовали бы эту тенденцию. Но во время ослабления экономических показателей Китай не может допустить схлопывания сектора недвижимости, на долю которого приходится не менее 30% от общего роста. В самом деле, пусть правительство Китая выразило готовность пожертвовать темпами роста в целях проведения структурной реформы и изменения баланса, влияние, которое падение рынка жилья окажет на финансовый сектор, опустит темпы роста за пределы допустимого.
Читайте также: Переосмысление городского будущего Китая
Это влияние частично отражает весьма проблематичный характер долгожданного перехода китайского правительства к либерализации процентных ставок. Вместо того, чтобы заняться прямым подходом — поднять существующие ограничения процентных ставок, наложенных на банковскую деятельность по всей стране — либерализация процентных ставок была достигнута через бурный рост в области теневой банковской деятельности. В результате большое количество небанковских финансовых учреждений, таких, как компании, занимающиеся управлением частными капиталами, и сайты, представляющие финансовые услуги, в настоящее время используют обещания высоких доходов для привлечения мелких инвесторов. Что еще хуже - в попытке облегчить долговую нагрузку китайской экономики органы кредитно-денежного регулирования ужесточили предложение ссудных капиталов.
Хотя как либерализация процентных ставок, так и сокращение доли заемных средств имеют решающее значение для долгосрочного здоровья экономики Китая, стремительно растущая стоимость заимствования выталкивает с рынка большое количество компаний с низким уровнем риска, не имеющих возможности предложить достаточно высокий уровень доходности. В то же время застройщики, которые брали крупные кредиты у теневых банковских учреждений, исходя при этом из предположения, что цены на недвижимость будут сохранять высокие темпы роста, могут теперь столкнуться с трудностями при погашении долгов, так как резкое снижение цен неизбежно ведет к дефолту. Стоит заметить, что так как формальный банковский сектор обеспечивает большую долю теневых банковских финансов, это может инициировать цепную реакцию, которая затронет весь финансовый сектор.
Многие по-прежнему убеждены, что правительство Китая, работающее с крупнейшими валютными резервами в мире и обладающее практически бесконтрольной властью, сможет предотвратить крупный финансовый кризис. Но финансовый кризис в быстро растущем городе Вэньчжоу, вызванный плохими кредитными решениями, указывает на обратное, и не в последнюю очередь потому, что экономика до сих пор не полностью восстановилась. Нет никаких оснований полагать, что подобный кризис не мог бы произойти и в национальном масштабе.
Чтобы избежать такого исхода, политические лидеры Китая должны срочно принять антициклические меры. Начать стоит с устранения нерыночных ограничений на сектор недвижимости, создающих серьезные трудности не только для экономики, но и для жизни людей: некоторые пары начали временно разводиться только для того, чтобы получить право на приобретение дополнительной квартиры.
Когда дело доходит до рынка недвижимости, правительство Китая всегда имело правильные цели и неправильную стратегию. Пора согласовать намерение с действием. В противном случае финансовый сектор Китая — а на самом деле, вся ее экономика — тяжело пострадают.
