Новые рубежи доступного жилья

ШАНХАЙ — Предоставление достойного, доступного жилья является растущей проблемой как для развивающихся стран, так и для развитых. Поскольку спрос значительно превышает предложение, негативные последствия — для мобильности, производительности и роста — все более очевидны (или вскоре станут очевидны). К счастью, существуют способы существенного сокращения разрыва в предложении доступного жилья, которые в основном используют рыночные подходы на муниципальном уровне.

Во всем мире 330 миллионов городских семей с низким и средним уровнем доходов либо живут в аварийном жилье, либо настолько ограничены платежами за жилье, что вынуждены отказываться от расходов первой необходимости, таких как на здравоохранение и образование. К 2025 году эта цифра может достичь 440 миллионов семей, или около 1,6 миллиарда человек (треть городского населения мира) — и эти цифры даже не охватывают некоторые беднейшие слои населения в мире, которые живут за пределами городов, на городских улицах или проживают незаконно, из-за чего их даже невозможно учесть при анализе данных переписей.

Устранение сегодняшних неудовлетворительных жилищных условий, а также создание дополнительного жилья к 2025 году потребует инвестиций в размере приблизительно 16 триллионов долларов — мягко говоря, цифра грандиозная. Однако существует четыре основных «рычага», которые могут снизить стоимость обеспечения жильем на 20-50%, тем самым делая жилье доступным (занимающим не более 30% от общего дохода) для семей, зарабатывающих 50-80% медианного среднего дохода в большинстве городов.

Первый рычаг — это более эффективное использование земель. Приобретение земельного участка для строительства в нужном месте и по разумной цене имеет наибольший потенциал для снижения стоимости жилья.

Определение места является особенно важным для развивающихся стран, где многие районы не имеют нормального транспорта, водоснабжения, электричества и канализации. Инвестиции в эти области позволят улучшить и расширить использование земель — открывая доступ к неиспользуемым землям или оснащая уже заселенные области для поддержки большего количества жителей — тем самым помогая снизить расходы на жилье.

Кроме того, города могут ослабить ограничения на землепользование, такие как требования к размерам кварталов, чтобы создать более высокую плотность и, следовательно, более ценные проекты. В обмен на предоставление застройщикам более дорогих проектов муниципальные власти могут потребовать, чтобы часть земель или определенное количество кварталов было отведено для строительства доступного жилья. Такое перекрестное субсидирование приведет к увеличению предложения на рынке жилья семьям с различным уровнем доходов, не создавая каких-либо прямых затрат для общественности.

Последним шагом в направлении улучшения использования земель является реализация мер по предотвращению земельных накоплений. Китай, например, облагает налогом простой земли, находившейся ранее в государственном владении, если ее владельцы не инициировали процесс освоения в течение года.

Это приводит нас ко второму основному рычагу расширения доступного жилья: более сплоченной и эффективной строительной отрасли. В своем нынешнем виде жилищно-строительная индустрия сильно фрагментирована, что препятствует ее способности пользоваться преимуществами экономии от масштаба, а строители зачастую полагаются на те же методы, которыми они пользовались 50 лет назад.

Благодаря стандартизации элементов проектирования, таких как высота потолков, установочных изделий и напольных покрытий, строительные компании могут сократить расходы и повысить производительность, поскольку работники накапливают опыт при выполнении повторяющихся задач. Дополнительной экономии можно добиться через промышленные подходы, такие как использование компонентов — например, стен и перекрытий — создаваемых отдельно. И большинство строителей отстают от других отраслей с точки зрения эффективности закупок и других процессов. Вместе эти улучшения могут сократить жилищно-строительные расходы до 30%, а сроки сдачи объектов — на 40-50%.

Третий основной рычаг для того, чтобы сделать жилье более доступным, затрагивает эксплуатацию и техническое обслуживание — все, от отопления зданий до ремонта потрескавшейся плитки — на долю которых приходится 20-30% от общего объема расходов на жилье. Здесь большие возможности заложены в усилиях по повышению энергоэффективности посредством изоляции, окон и других модернизаций, генерирующих 20-30% экономию энергии.

Дополнительной экономии можно добиться, если занимающиеся техническим обслуживанием и ремонтом компании будут более прозрачными и конкурентоспособными и будут работать в больших масштабах. Для этого общественные институты могли бы сертифицировать и составить список поставщиков, отвечающих стандартам качества, или объединить владельцев с помощью консорциумов по приобретению жилья — подход, который помог социально-жилищным агентствам Соединенного Королевства сократить расходы по некоторым пунктам более чем на 20%.

Последний рычаг к доступному жилью — это расширенный доступ к финансированию, особенно для семей с низкими доходами, которые часто сталкиваются с самыми дорогими займами — если вообще могут получить доступ к финансированию. Для многих людей во всем мире, которые «не охвачены сектором банковских услуг» и не могут накапливать сбережения или создавать кредитную историю, единственным вариантом являются ипотечные кредиты с высокими коэффициентами кредит/залоговая стоимость и на условиях выплаты крупных премиальных за риск.

Для расширения доступа к финансированию страны могут улучшать андеррайтинг путем создания кредитных бюро, которые являются редкостью в развивающихся странах, и обучения и сертифицирования оценщиков недвижимости. В некоторых странах коллективно-сберегательные программы — то есть резервные фонды и строительные общества — помогли семьям с низким уровнем доходов накопить авансовые платежи, а объединенные сбережения также предоставляли капитал для ипотек с низкой процентной ставкой.

В то же время, чтобы уменьшить затраты на финансирование для застройщиков, муниципальные власти могут «устранять риск» в проектах, обязуясь приобрести кварталы с доступным жильем или обеспечивая квалифицированных арендаторов. Города также могут оптимизировать процессы утверждения для ускорения реализации проектов по застройке.

При систематическом использовании этих четырех рычагов можно сократить расходы на жилье для тех, кто нуждается в нем больше всего, при этом создавая лучше функционирующий рынок, что обеспечивает более широкий выбор для семей с различным уровнем дохода. Действительно, в то время как муниципальные и национальные правительства должны принять дополнительные меры для удовлетворения потребностей своих беднейших граждан, города обладают мощными инструментами для сокращения разрыва в доступном жилье.

Хотя и не существует единого решения, инициативы, которые объединяют земельную политику, а также более доступные инструменты финансирования и усилия по модернизации жилищного строительства и управления могут привести к прогрессу во всем мире в этой сфере.