Продолжающийся конфликт на востоке Украины создает условия для формирования нелегального рынка недвижимости и возникновения барьера для защиты прав собственников. Как следствие, на временно неподконтрольных Киеву территориях формируется почва для коррупции и создаются дополнительные механизмы для пополнения закромов так называемых Луганской и Донецкой «народных республик» и запугивания мирных граждан.
С начала конфликта в 2014 году Министерство социальной политики Украины зарегистрировало около 1,7 миллиона внутренне перемещенных лиц, которые покинули Крым и оккупированные территории Луганской и Донецкой областей, что составляет почти 4% от общей численности населения Украины. Чтобы обустроиться на новом месте, большинство переселенцев вынуждены продавать оставленную ими на оккупированной территории недвижимость.
С переходом части территорий Луганской и Донецкой областей де-факто под контроль «ЛНР» и «ДНР» доступ к украинским государственным реестрам юридических лиц, недвижимости, автомобилей и земли для данных территорий был закрыт. Военный конфликт также спровоцировал блокаду юридических и экономических отношений Украины с оккупированными территориями Донбасса. Таким образом, с осени 2014 года сделки купли-продажи недвижимости в оккупированных районах Луганской и Донецкой областей оказались в «серой зоне». Когда оккупированные территории вернутся под контроль Украины, новым собственникам придется легализировать совершенные сделки через суды. «Создавшаяся ситуация позволяет бывшему владельцу аннулировать сделку купли-продажи в суде. Покупатель может остаться без приобретенной недвижимости», — пояснил адвокат Игорь Чудовский. Решение таких споров может тянуться годами, обременяя собственников жилья и создавая преграды для полноценного экономического развития областей.
Между тем, согласно статистике Минюста Украины, рынок недвижимости на востоке Украины переживает взрывной рост: в первом полугодии 2016 года число сделок в Луганской области выросло по сравнению с тем же периодом предыдущего года на 99,4%, а в Донецкой — на 50,6%. При этом в общем рынок недвижимости на Украине вырос только на 19%.
Стоит отметить, что не все транзакции проходят в качестве купли-продажи. Иногда владельцы недвижимости проводят сделку под видом дарения недвижимости, чтобы избежать налогов.
В «ЛНР» и «ДНР» все сделки на рынке недвижимости, оформленные не на подконтрольных им территориях, объявлены как нелегальные. В августе 2016 года лидер «ЛНР» Игорь Плотницкий запретил продавать жилье по украинскому законодательству.
О подобных запретах говорили и ранее. В августе 2015 года в «ЛНР» заявили о непризнании документов, выданных луганским Коммунальным предприятием «Бюро технической инвентаризации» с печатями украинского образца. Также запретили производить с зарегистрированной недвижимостью любые сделки юридического характера.
В оккупированном Донецке ситуация зашла еще дальше. В сентябре 2015 года в «ДНР» было принято решение о непризнании действий украинских нотариусов в отношении вещественных прав на недвижимое имущество на территории «республики». А в 2016 году де-факто Совет министров «ДНР» решил не признавать документы о сделках с недвижимостью, выданные украинскими нотариусами после 31 декабря 2016 года.
Кроме того, и в «ЛНР» и в «ДНР» учредили обязательную процедуру «легализации» документов о купле-продаже недвижимости, если такие сделки были произведены на подконтрольной Украине территории. В обеих «республиках» «легализацию» сделок проводят так называемые межведомственные комиссии, которые уполномочены определять «законность» сделок. Процедура «узаконивания» также предусматривает уплату пошлины и налога на собственность в бюджеты «республик».
В положениях о межведомственных комиссиях этих непризнанных территориальных образований не говорится о возможных штрафах по отношению к гражданам, которые не прошли обязательную процедуру «легализации» сделок с недвижимостью. Однако такого рода заявления создают инструментарий для произвольного вымогательства и запугивания граждан во временно оккупированной части Донбасса.
Несмотря на все запреты, в конце 2016 года на Olx.ua было опубликовано более 1650 объявлений о продаже квартир в Донецке и Луганске. Рынок недвижимости в оккупированных районах Луганской и Донецкой областей можно условно разделить на две части: внешний и внутренний. Точной статистики нет, но, по личной оценке автора, предложение на обоих рынках превышает спрос в разы.
На внутреннем рынке продавец ищет покупателя внутри оккупированной территории. Одни продают жилье в престижных районах крупных городов, чтобы купить недвижимость подешевле и жить на разницу от сделки. Другие стремятся купить жилье ближе к центру, чтобы найти работу или выехать из зоны обстрелов. Объявления о продаже недвижимости граждане размещают в местных печатных изданиях «республик», которые недоступны жителям других регионов Украины.
На внешнем рынке недвижимость в Луганске или Донецке продают в основном переселенцы, выехавшие из зоны конфликта. Покупателя ищут за пределами «республик», размещая объявления о продаже своих квартир или домов. Особенность внешнего рынка в том, что сделки купли-продажи недвижимости проводятся нотариусами по законодательству Украины.
Историю продажи своей квартиры в «ЛНР» рассказал переселенец и журналист из Луганска, редактор программы «Донбасс. Реалии» и рубрики «Письма из оккупированного Донбасса» на Радио Свобода Андрей Дихтяренко. Он продал свою собственность в августе 2016 года. Сделка состоялась в городе Северодонецк, новом административном центре Луганской области. «Покупатель выехал на место встречи из Луганска, а я — из Киева. Предварительно оформили все документы…. Могу сказать по своему опыту и опыту других людей, которые продавали квартиры в Луганске и Донецке, что по сравнению с довоенными временами, т.е. до конфликта 2014 года, цены на квартиры упали почти в три раза. Я продал квартиру за треть той цены, на которую мог претендовать в августе 2013 года».
