Инфляция медленно растет, а количество рабочих мест продолжает увеличиваться. Поэтому Федеральный резерв стремится повысить учетные ставки, чтобы в перспективе сдержать инфляцию.
В течение четырех месяцев было два резких повышения процентных ставок: первое — в декабре 2016 года, а затем — в марте 2017-го. Возможно, это лишь начало череды повышений, которая будет длиться несколько лет. Многие экономисты (я в том числе) считают, что стандартная ставка по централизованным кредитным средствам ФРС (это межбанковская ставка по межсуточным кредитам) должна составлять от 3 до 3,5 процента, после чего потребуется еще 8-10 повышений на четверть процентного пункта.
Если внимательно изучить последние цифры по инфляции, станет ясно, что компонент расходов на жилье растет намного быстрее всех прочих составляющих. Если говорить конкретно, то арендная плата выросла на 3,9 процента, а плата за жилье у домовладельцев увеличилась на 3,5 процента. Последняя цифра — во многом умозрительная и немного непонятная, но по сути дела, она означает, сколько домовладелец платит за проживание в доме, который ему принадлежит. Но рыночные силы и подвижки в ценах на жилье подразумевают, что эквивалент арендной платы домовладельца должен быть примерно таким же, как и арендная плата у тех, кто снимает жилье. Когда арендная плата растет быстрее, чем расходы на жилье у домовладельца, а цены на жилье увеличиваются еще более быстрыми темпами, (6-7 процентов по разным источникам), вполне возможно, что компонент расходов на жилье в предстоящие месяцы поднимется еще больше.
Более того, компоненты расходов на жилье занимают значительное место в общем индексе потребительских цен, и поэтому являются основной движущей силой инфляционных показателей. Хлеб, например, в бюджете большинства людей занимает всего 0,2 процента, и вес у него соответствующий. На долю арендной платы приходится 7,8 процента, а на расходы на жилье у домовладельцев — целых 24,5 процента бюджета.
Мощное снижение цен на бензин за последние два года ослабило инфляционное давление; но если новых падений цен на энергоресурсы не будет (а сейчас мало кто верит, что за галлон на заправке придется платить доллар), то в ближайшем будущем расходы на жилье будут сильнее всего влиять на общие показатели инфляции и политику учетных ставок.
Как же можно сдержать расходы на жилье и замедлить инфляцию? Надо строить больше квартир и индивидуальных домов на одну семью. Обычно каждый год в стране появляется полтора миллиона единиц жилья (дома и квартиры). Экономическая логика здесь довольно проста. Каждый год в стране создается 1-1,2 миллиона новых семей, а от 300 тысяч до 400 тысяч домов сносят, либо они становятся непригодными для жилья. В итоге ежегодно возникает потребность примерно в полутора миллионах новых единиц жилья. Иногда бывает снижение, но в последующие годы все компенсируется за счет более активного строительства, и в итоге средний показатель составляет 1,5 миллиона.
Но на сей раз все иначе. В годы бурного экономического роста и спекулятивных пузырей в период с 2003 по 2006 год темпы жилищного строительства были чрезмерными, и за год появлялось в среднем 1,9 миллиона жилых единиц. Однако спад оказался глубоким и очень долгим. За последние 10 лет с 2007 по 2016 год в среднем за год начиналось строительство 900 000 домов. Этого явно недостаточно. По этой причине в стране повсюду возник дефицит жилья. Выставляемых на продажу домов чрезвычайно мало, а уровень предложения на рынке аренды жилья упал ниже семи процентов, что является самым низким показателем с середины 1980-х годов.
Чем выше будут темпы жилищного строительства, тем медленнее будет рост цен на жилье. Поэтому индекс потребительских цен также замедлит свой рост, а ФРС сможет с облегчением вздохнуть и умерить темпы увеличения процентных ставок.
Лоуренс Юн — главный экономист и старший вице-президент Национальной ассоциации риэлторов.
