Кризис на московском рынке недвижимости должен подойти к концу благодаря «удару грома». Считается, что э тот «удар грома» положит конец двухлетней рецессии в строительном секторе, создаст несколько тысяч новых квартир. Заодно это должно гарантировать мэру Москвы Сергею Собянину дальнейшее пребывание на своем посту. Многие считают это одной из важных причин, по которым Собянин, которому в 2018 году предстоят перевыборы, в начале марта выступил с этой инициативой перед президентом Владимиром Путиным: мэр хочет, по возможности, побыстрее снести около 8 тысяч старых домов и возвести вместо них современные. Эксперты опасаются, что общие расходы на этот проект составят более 50 миллиардов долларов.
Речь идет о сносе домов, которые в значительной мере определяют облик не только Москвы, он и почти всех городов бывшего Советского Союза — так называемых хрущевок. Названы они в честь Никиты Хрущева, который, будучи в 1950-х и начале 1960-х годов главой Коммунистической партии и правительства страны, инициировал большую строительную программу с целью ликвидации огромной нехватки жилых площадей. Типичная «хрущевка» — это пятиэтажный дом из бетонных блоков (более высокие дома должны были бы оснащаться лифтами), который можно было построить быстро и дешево. Более поздние серии «хрущевок» строились из кирпича и оснащались лифтами.
Изначально планировалось, что эти дома простоят лишь несколько десятилетий, но по всей стране до сих пор насчитывается великое множество «хрущевок». По мнению многих россиян, они являются лучшим из всего «наследия», которое оставил после себя человек, пришедший к власти после Сталина. В большинстве своем они находятся в плачевном состоянии и совершенно не соответствуют современным нормам строительства.
Однако «программа модернизации» от Собянина вызвала среди москвичей большое беспокойство: ведь многие из них живут в этих домах всю свою жизнь — еще с советских времен. Таким образом, они вскоре могут лишиться своего жилья, но получить взамен новые квартиры.
Красивые парки, пешеходные зоны и велосипедные дорожки
Успех такого грандиозного проекта в столь короткий срок вызывал бы сомнения даже в хорошо отлаженном правовом государстве, а уж в России и вовсе никто не может точно знать, какие махинации будут «проворачиваться» в его рамках. Кроме того, намерения Собянина еще не сформулированы в конкретных планах, а московские власти и, в частности, строительный сектор известны своей коррумпированностью. Известно лишь, что снос пятиэтажек коснется 1,6 миллиона жителей столицы, общая численность населения которой составляет порядка 14 миллионов человек.
Однако можно не сомневаться, что Собянин, по меньшей мере, начнет воплощать свой план в жизнь. Он известен своими масштабными акциями, когда буквально в одночасье сносились десятки и сотни киосков по причине якобы отсутствия соответствующих лицензий, или когда неожиданно начиналась массовая укладка плитки на тротуарах. Впрочем, активность Собянина на посту мэра, который он занимает с 2010 года, пошла городу на пользу: красивые парки, пешеходные зоны и велосипедные дорожки придали Москве намного более привлекательный вид. Критики считают, что Собянину для переизбрания даже не нужна программа по сносу «хрущевок» и строительству нового жилья.
Если кому снос «хрущевок» и нужен, так это строительному и девелоперскиому секторам. Рухнувшие цены на нефть вызвали в России в 2015 и 2016 годах экономический кризис, положивший конец многолетнему буму жилищного рынка столице. Предприятия сократили инвестиции, а реальные доходы рухнули более чем на 10%. Строительный сектор на протяжении двух лет снижался по всей стране на 4-5% в год. Поскольку на рынок еще продолжали поступать новые жилые и офисные площади, строительство которых началось еже в докризисные времена, цены на недвижимость снижались дополнительно.
Россияне стремятся воспользоваться моментом
Как бы то ни было, наблюдаются уже некоторые признаки восстановления: в прошлом году на московский рынок недвижимости вновь пришли инвестиции в размере порядка 4,2 миллиарда долларов. Для сравнения: в 2015 году эта цифра составляла, по данным агентства недвижимости JLL, лишь 2,4 миллиарда долларов — еще меньше, чем после мирового финансового кризиса в 2009 году. Почти половина этих средств была инвестирована в строительство офисных помещений, поскольку российские компании воспользовались моментом, когда цены достигли многолетнего минимума, и вложились в новые офисные комплексы на территории столицы. В наиболее востребованных офисных центрах уже значительно сократилось количество пустующих помещений.
На жилищном рынке также наблюдается оживление — хотя и только в пределах городской черты. Прилегающие к Москве территории, активно застраивавшиеся в годы бума, пока по-прежнему пребывают в упадке. В этом нет ничего удивительного, ведь, по данным газеты «Коммерсант», в столице квартиру можно купить практически за те же деньги, что и за пределами Московской кольцевой автомобильной дороги: примерно за 2,8 миллиона рублей (порядка 50 тысяч долларов). Для сравнения: в феврале 2014-го самые дешевые квартиры в пределах МКАДа стоили 4,1 миллиона рублей.
Понятно, что многие россияне хотят воспользоваться моментом и приобрести, по возможности, комфортабельную недвижимость поближе к центру. С 2015 года значительно вырос объем выдаваемых населению кредитов и займов — благодаря относительно привлекательным ставкам. Впрочем, до уровня Восточной Европы по-прежнему еще далеко.
Примерно половина россиян живет в домах, построенных еще до 1980 года. По оценке Всемирного банка, каждый россиянин проживает в среднем на площади в 10 квадратных метров — а квартиры в новых домах на окраинах столицы, хотя и намного красивее «хрущевок», по площади ненамного превышают их.
Иначе обстоит дело с недвижимостью класса «люкс», весьма популярной в Москве в докризисные годы. Однако и на нее цены в рублях в 2016 году снизились примерно на четверть. Для иностранных инвесторов они от этого стали еще более привлекательными — ведь вместе с нефтяными ценами значительно подешевел и рубль. По данным агентства недвижимости Knight Frank, один квадратный метр в доме категории «люкс» стоит порядка 13 тысяч долларов. В 2012 году цена составляла рекордные 25 тысяч.
Впрочем, интерес иностранных покупателей пока довольно сдержан. Ведь они не могут быть уверены в том, что Собянин при раздаче подрядов на застройку территорий, которые освободятся после сноса «хрущевок», будет отдавать предпочтение иностранным компаниям, менеджеры которых приедут в Москву, будут нуждаться в жилье и дополнительно «разгонят» люксовый сегмент столичного рынка недвижимости.
