Экономическая ситуация в России нормализуется. Показатели инфляции опустились с двухзначных цифр, характерных для развивающегося рынка, до 2,7% — нормального уровня для страны. Уровень безработицы также находится на рекордном минимуме — 5%, а доходы, хотя все еще значительно ниже потенциального, находятся на одном уровне со многими более бедными странами Европейского союза (ЕС): доход на душу населения в настоящее время составляет 22 540 долларов в год.
Единственным исключением являются процентные ставки, которые по-прежнему высокие — 8,25%, несмотря на ряд сокращений, сделанных в этом году Центральным банком России (ЦБ РФ). Однако даже они могут снизиться до 4-5%, возможно, в следующем году, что считается нормальной стоимостью капитала страны.
Все эти факторы способствуют позитивному восприятию российского рынка недвижимости.
Группа ПИК в прошлом году зарекомендовала себя как выдающаяся компания сектора недвижимости. Покупка основного конкурента — группы «Мортон» за 11,7 миллиардов рублей (189 миллионов долларов) в 2016 году сделала ПИК самой крупной и быстро растущей российской компанией на рынке недвижимости. К концу 2016 года ей принадлежало 12,5 миллионов квадратных метров имущества. В том же году ее выручка составила 60 миллиардов рублей (0,9 миллиарда долларов). В этом году девелопер рассчитывает, что общий объем денежных сборов составит от 190 до 200 миллиардов рублей.
В первом полугодии выручка ПИКа выросла более чем в два раза — на 119% до 41,5 миллиарда рублей (716 миллионов евро), в то время как у ближайшего конкурента, ЛСР, 30% снижение этого показателя. В январе-июне ПИК продал 771 тысячу квадратных метров недвижимости, увеличившись на 90,4% по сравнению с прошлым годом. Тем не менее, компания показала чистый убыток в размере 2,5 миллиарда рублей по сравнению с чистой прибылью в размере 1,7 миллиарда рублей в январе-июне 2016 года, но это связано с тем, что завершение проекта может занимать до двух лет, а также не отражает состояние компании с момента покупки «Мортона», — рассказал генеральный директор группы ПИК Сергей Гордеев в эксклюзивном интервью IntelliNews.
«Снижение показателей обусловлено спецификой рынка недвижимости. Эти результаты отражают состояние компании два года назад, потому что доход считается с момента передачи заказчикам, а не при получении от них оплаты, — пояснил Гордеев в интервью с BNE в штаб-квартире ПИКа в центре Москвы. — Это значит, что мы увидим доход от сегодняшних операций в 2018 и в 2019».
Финансовые результаты компании на этом сложном рынке получили поддержку со стороны международного рейтингового агентства Standard & Poor's (S&P) в начале ноября, которое высоко оценило «активную деятельность» компании в то время, как многие конкуренты ПИКа наблюдают падение продаж, группа добивается «сильных предпродажных и денежных сборов, обусловленных устойчивым спросом на свои квартиры».
«Стабильный прогноз отражает наше мнение, что позиция ликвидности ПИКа поддерживается крупными остатками денежных средств и нашим ожиданием сильного операционного денежного потока», — заключило агентство.
Взлеты и падения торговой и офисной недвижимости
Подъем сектора недвижимости пришелся на нулевые годы: тогда можно было получить прибыть от покупки здания в понедельник и его продажи в пятницу. Но с начала глобального финансового кризиса рынок недвижимости переживает сложные времена. За последний год в Москве был открыт только один бизнес центр. Много старых проектов торговой недвижимости были завершены в 2015-2016 годах, но после «тихого кризиса», который начался два года назад, никаких крупных новых проектов не было сдано.
«Бизнес торговой недвижимости быстро меняется, и торговые центры в их традиционном понимании уже стали не такими востребованными. На рынке намного больше площадей, чем 10 лет назад. Есть переизбыток предложения, — говорит Гордеев. — Мы также не видим особых изменений в офисной недвижимости в ближайшем будущем, потому что появление совместных рабочих пространств, коворкингов, сильно влияет и меняет этот рынок».
У Гордеева раньше была компания офисного девелопмента Horus Capital, которая занималась офисными помещениями, но он продал ее в 2010 году из-за меняющихся тенденций в отрасли.
Спад в торговой недвижимости также начинает давать о себе знать: последний шоппинг индекс Watcom, который отслеживает шаги в ведущих торговых центрах Москвы в реальном времени, сообщает о худшем годе с момента основания индекса в 2014 году, что удивительно, поскольку реальные доходы начали опять расти, пусть и скромно, а экономические показатели в этом году намного лучше, чем в последние два. Часть падения индекса может быть обусловлена застоем реально имеющихся доходов, но часть этого также связана с увеличением числа онлайн-магазинов.
Рост онлайн-торговли в России опережает развитие традиционных торговых точек: онлайн-рынок вырос на 22% в годовом исчислении до 498 миллиардов рублей (8,6 миллиардов долларов) в январе-июне 2017 года, и прогнозируется, что по данным Минпромторга к 2025 году электронная торговля Россия будет составлять 10% от мирового объема. Очевидно, что бум онлайн торговли в России уже оказывает влияние на сектор недвижимости.
«В торговых центрах можно легко заметить смену публики, так как новое поколение — поколение миллениума — выходит на первый план, — считает Гордеев. — Они не любят ездить на машинах и предпочитают метро или автобус. Они хотят быть независимыми от автомобилей. Это значит, что точкам розничной торговли необходимо располагаться вблизи станций метро. Торговые центры должны предлагать больше развлечений и меньше магазинов, потому что традиционная розница проигрывает онлайн-торговле. Магазины продуктов питания — большие супермаркеты — они останутся, но количество магазинов одежды будет уменьшаться».
Российские продуктовые ритейлеры находятся в более выигрышной позиции, чем некоторые западноевропейские, в связи с изменениями, вызванными развитием электронной коммерции, и его попыткой адаптироваться к растущему предпочтению потребителей к покупкам в небольших магазинах, а не в гипермаркетах, — согласно данным Fitch Ratings от 23 ноября.
Выручка сегмента розничной торговли среди 50 крупнейших компаний России достигла 606 миллиардов (10 миллиардов долларов), что составляет больше половины совокупной выручки этих 50 компаний. В целом этот показатель вырос на 18% по сравнению с прошлым годом, однако по-прежнему отстает от докризисного уровня в 1,38 триллионов рублей, который установили наиболее быстро развивающиеся ритейлеры. Согласно данным компании Fitch интерес потребителей к гипермаркетам продолжает снижаться по всему миру, так как сегодня в приоритете у покупателей удобство и быстрота.
В силу того, что российские гипермаркеты как правило меньше и доступнее, чем их западные аналоги, в России этот тренд менее заметен. Тем не менее, Fitch ожидает снижения площадей российских гипермаркетов в среднесрочной перспективе в среднем от 300 до 4 200 квадратных метра.
В сфере офисной недвижимости тоже есть проблемы. За последний год появилось много коворкингов, которые буквально захватывают Москву. В эти помещения переезжает много компаний из-за удобства и низких цен.
Единственная сфера недвижимости, которая получает выгоду от этих проблем — это складирование, в результате которого объем новых сделок увеличился на 54% в первой половине этого года до 362 тысяч квадратных метров приобретенного пространства на фоне растущего спроса со стороны компаний, занимающихся онлайн торговлей. Большой объем спроса пришел только от крупных интернет-магазинов Утконос (продукты питания) и Wildberries (одежда и обувь), двух крупнейших в России компаний электронной коммерции.
Железобетонная надежность
Но все это не остановило развитие жилых проектов. Цены на преимущественно жилую недвижимость были стабильными или даже немного упали, но государственная программа субсидирования ипотеки для кредитов со ставкой выше 12% способствует продажам в этом подсекторе.
Спрос на жилую недвижимость остается огромным. И не только в Москве, где спрос настолько высок, что можно было бы построить еще одну «Москву» рядом с существующей. Поскольку ставки по ипотеке уже упали ниже 12%, правительство завершило программу субсидирования. И ставки продолжают падать: в ноябре ведущий российский банк Сбербанк снизил ставки до минимального уровня в своей истории — 8,6%-9,7%, и ожидается, что ЦБ сократит ставки до 4-5% в следующем году или позднее. Продажи по ипотеке уже составляют 57% от продаж ПИКа, что на 7% выше, чем в 2010 году.
«ЦБ мог бы действовать быстрее, но я не думаю, что он это сделает. Он действует очень осторожно, поскольку боится возвращения инфляции. Но если ставки упадут до 4-5%, мы, наверное, увидим ускорение продаж по ипотеке. Хотя падение ставок до 4% может произойти в следующие 2-3 года», — говорит Гордеев и добавляет, что он больше рассчитывает на сокращение издержек для получения прибыли, чем на сокращение ставок.
Поглощение «Мортона» почти сразу же превратило ПИК в лидера рынка. Это способствовало существенной экономии расходов, поскольку все активы «Мортона» и его земельный банк площадью 4,6 миллионов квадратных метров и стоимостью 53,6 миллиарда рублей перешли под контроль руководства ПИКа; в результате свыше шести тысяч сотрудников были сокращены.
«Мы существенно сократили административные расходы, при этом стоимость кредитов значительно упала, — говорит Гордеев. — Мы продали нестандартные активы и сосредоточились на контроле издержек и повышении прибыльности».
При этом одним из наиболее ценных активов, который ПИК получил от приобретения современного завода, построенного «Мортоном», который производит сборные железобетонные изделия для высотных зданий. Гордеев поглощен идеей технологического прогресса в строительном бизнесе и инвестировал в завод по производству панельных конструкций.
«Благодаря этой технологии мы можем сократить время строительства 25-этажного здания до двух месяцев. „Мортон" не использовал эти мощности полноценно, и это важный драйвер для сокращения расходов, — говорит Гордеев. — Мы создали множество разных заводов и должны быть способны производить все составляющие квартиры до конца этого года. У нас есть небольшой завод, где производятся все составляющие ванной комнаты, и они могут быть доставлены на строительный участок. Завод уже производит пять тысяч единиц, их число вырастет до 15 тысяч. Это модульное роботизированное дешевое производство. Мы также задумываемся об экспорте таких составляющих, но это уже в будущем».
Неудача лондонского актива
Наряду с изменениями в бизнесе произошли изменения и в долевом владении ПИКа. В августе Гордеев выкупил доли у двух ключевых миноритарных инвесторов — легендарного российского финансиста Александра Мамута и владельца обанкротившегося Бинбанка (он же B&N Bank) Михаила Шишханова, что помогло довести долю Гордеева до чуть более 50%. К середине октября Гордеев увеличил свою долю до 74,6%.
В то же время компания завершила делистинг глобальных депозитарных расписок (GDR) с Лондонской фондовой биржи, после чего все торги стали доступны только на Московской бирже. В рамках этой сделки российский государственный банк ВТБ выкупил 7,57% акций, в то время как 25,41% акций остались в свободном обращении.
«Мамут и Шишханов были независимыми инвесторами. Сегодня основные инвестиции Мамута находятся в [российской онлайн-компании] Rambler, а Шишханов инвестировал в качестве частного лица. Между нами и Бинбанком не было никакой связи», — сказал Гордеев, утверждая, что сила любой строительной компании, как и у технологических компаний, заключается в высоком уровне ее руководства.
Решение о делистинге с Лондонской фондовой биржи является частью растущей тенденции. В годы бума представители LSE постоянно находились в Москве, надеясь привлечь на свою биржу ведущие компании страны.
Но Гордеев высказывает часто повторяющуюся жалобу: «мы отказались от Лондона, поскольку мы не видели никаких операций по нашим акциям у инвесторов на их бирже».
Теперь, когда Московская биржа подключена к международной клиринговой системе Euroclear, больше не имеет значения, если акции торгуются в Москве или Лондоне, и поэтому российские компании все чаще возвращают свои акции домой.
В продолжении этого ПИК планирует вновь вернуться на рынок, когда текущая трансформация компании, связанная с ее слиянием с «Мортоном», будет завершена.
«Мы планируем провести SPO в будущем, но при этом мы хотим начать с чистого листа», — говорит Гордеев.
Компания также работает над своими финансовыми показателями. Она сообщила, что ее чистый долг немного увеличился в первом полугодии 2017 года до 43,6 миллиарда рублей с 40,7 миллиарда рублей по состоянию на конец 2016 года, но Гордеев утверждает, что компания может попытаться свести задолженность к нулю уже к началу следующего года.
S&P немного более осторожен в своих высказываниях по поводу погашения задолженности, прогнозируя сокращение доли заемных средств примерно до 2x EBITDA в 2018 году и 1x в 2019 году с 4x в 2017 году «на фоне продолжающегося роста объемов строительства зданий, признанной прибыли и повышения рентабельности», говорится в заявлении агентства в ноябре.
Гордеев также обязался выплачивать щедрые дивиденды, которые составят 30% от операционного денежного потока, раз в полгода, начиная с 2017 года. Компания в последний раз выплачивала дивиденды в 2014 году, и их «было не очень много», говорит Гордеев, но это должно измениться в следующем году.
«Если мы будем придерживаться нашего бизнес-плана, и у нас останется свободный денежный поток, мы поделимся им с акционерами. Есть только две хорошие вещи, на которые стоит тратить деньги: акционеры и земля», — говорит Гордеев.
Отношение российских владельцев компаний к своим акционерам резко изменилось за последнее десятилетие. В эпоху Ельцина самым главным было «приватизировать денежные потоки», как однажды описал этот процесс олигарх Борис Березовский. Сегодня владельцы компаний рассматривают инвестиции в свои компании как ценный источник капитала и тем самым повышают их стоимость, в том числе благодаря выплатам дивидендов: российские компании теперь выплачивают самые высокие дивиденды в мире среди развивающихся рынков, что составляет около 5% от чистой прибыли или в 2 раза больше чем в среднем по индексу MSCI EM.
«Российские акции являются дешевыми благодаря санкциям. Поэтому компании хотят увеличить стоимость своих акций и, следовательно, имеют щедрую дивидендную политику. Хорошая политика корпоративного управления является частью того же процесса», — говорит Гордеев.
