Этот заголовок покажется издевательством тем, кто в Берлине, Мюнхене или Гамбурге месяцами ходит на просмотры и не может снять ничего подходящего. Я сам писал, как на показ дешевой 3-комнатной квартиры в Берлине собралось столько претендентов, что соседи со страху вызвали полицию. Все это правда. Но далеко не вся правда.
Новое правительство твердо пообещало построить до конца легислатуры 1 миллион 500 тысяч квартир по стране. Здорово! Наконец квартирный вопрос разожмет свою хватку на горле молодых семей и сотен тысяч других соискателей доступного жилья. Об этом я как раз и собрался написать. Но, забравшись в статистику и аналитику рынка, понял правоту Ежи Леца: в действительности все оказалось иначе, чем на самом деле!
Германия — это не страна очередей за квартирами, а страна пустых квартир! Прямо сейчас в ФРГ, как утверждает статистика, пустуют два миллиона отремонтированных и готовых к заселению семейных гнездышек. На них нет спроса. Что там беженцы последней волны, мы могли бы переселить в свободное жилье всю мою родную Латвию с ее 2 миллионами жителей — и не заметить этого пополнения.
Да, так называемая квота пустующих квартир по стране постоянно снижается, но и теперь она колеблется в районе 3,2 — 4%, что означает: из почти 50 миллионов квартир Германии пустуют два миллиона. В перенасыщенном Мюнхене эта квота практически равна нулю. Там за любой квартирой стоит очередь желающих. По оценкам экспертов «Дойче банка», баварской столице не хватает прямо сегодня 55 тысяч новых квартир. Но зато в прекрасном Лейпциге почти 40 тысяч единиц жилья ждут своих владельцев или арендаторов!
И так по всей стране, за исключением Мюнхена, университетских городов, Гамбурга, Берлина и немножко Франкфурта и Дюссельдорфа. Оказалось, нам вообще не нужны эти полтора миллиона единиц жилья! Более того, они вредны, они обрушат цены на рынке жилья в большей части Германии — и он скатится в рецессию, как это уже было в 2003 — 2009 годах…
Интересный пример приводит Институт немецкой промышленности, IW. В одном округе на севере страны была потребность в семи квартирах. Рынок отреагировал, банки поддержали кредитами — построили 200 квартир. Теперь их, пустые, надо содержать годами!
В целом, расходы на поддержание в нормальном состоянии рынка пустующего жилья Германии, по мнению специалистов «Дойче банка», к 2020 году подберутся к 50 миллиардам. Вывод отсюда простой: строить надо не там, где дешево, а там, где есть ярко выраженная растущая потребность.
Вот поразительный пример. Один квадратный метр участка под жилье на востоке страны обойдется застройщику при покупке в 12 евро, а в Мюнхене — в 1 тысячу 200 евро. В результате в Мюнхене вводят ежегодно только 43% необходимого жилья — и цены растут на 50% за пять лет, а на большей части территории страны новое жилье лишь охлаждает и без того замороженный рынок.
Кстати, Берлину, со всем его диким спросом на доступное жилье, не хватает всего лишь 75 тысяч квартир, по оценке того же «Дойче банка» в 2017 году. Коалиция пообещала, что столица получит 150 тысяч новых единиц жилья за три оставшихся года. Это, конечно, снимет квартирный вопрос в Берлине, вернув его в состояние 2005 — 2007 гг. Но что будет с теми инвестициями, что уже осуществлены? И с теми, что планируются?
Возможно, тунисскому социальщику с семьей станет проще улучшить жилищные условия, но как это аукнется «русскому» инвестору? И конечно, не только «русскому» — Берлин привлекает сегодня массы молодого денежного энергичного народа изо всех уголков планеты. Всем им нужно жилье. Но всем им нужна и динамика столичной экономики.
Недавно, в сердце «одноэтажного Берлина», популярном восточном районе Панков, я увидел демонстрацию: нам не нужны новые квартиры! О как! — подумал я,. — Пчелы против меда? Оказалось, местные жители борются против планов городских властей построить в Панкове мини-город новых квартир: их смущает смена этажности района и ухудшение его ценового зеркала.
Да уж, квартирный вопрос — он такой: обязательно кого-нибудь да портит…
