В старых городах с высокой плотностью населения и развитым общественным транспортом – вроде Сан-Франциско и Нью-Йорка – действуют излишне жесткие ограничения на новое строительство, которые делают их все менее доступными для 99% населения. Более новые, просторные, ориентированные на автомобильный транспорт города типа Далласа и Атланты активно способствуют новому строительству, что помогает им поддерживать сравнительно низкие цены на жилье. Именно эту идею выдвигает экономист Эд Глезер (Ed Glaeser) в своей нашумевшей книге 2011 года «Триумф города» («The Triumph of the City») – гимне урбанизму креативного класса, написанном человеком, который мог бы позволить себе жить в бостонском Бэк-Бэе, но предпочел поселиться в пригородном Уэстоне, за пределами окружного шоссе 128.
Факты, которые приводит Глезер, в целом верны, однако из них он делает пагубный вывод о том, что строительство любого жилья, включая дорогие кондоминиумы, способно ослабить давление на рынок достаточно сильно для того, чтобы города могли оставаться «доступными». Эта ложная причинно-следственная связь теперь часто используется, чтобы оправдать джентрификацию. Утверждается, что если действительно богатым горожанам будет куда переехать, освободившиеся квартиры станут доступными для семей из старого доброго среднего класса.
Вопрос о жилье для бедных не рассматривается и даже не поднимается. Как отметил в Guardian Дэвид Мэдден (David Madden), «игнорируется тот факт, что богатые неминуемо стараются приспособить приоритеты муниципальных властей и местное землепользование под свои нужды». «Чем сильнее муниципалитеты сокращают социальную защиту и наказывают бедных за бедность, тем меньше смысла имеет вся теория “просачивающейся джентрификации”», – заключает он.
Не стоит забывать и о коварстве термина «доступное жилье». Так принято называть жилье, цена на которое установлена ниже рыночной. Доступное жилье, зачастую строящееся корпорациями, специализирующимися на развитии местной инфраструктуры, в одной из которых я работаю, с 1970-х годов постепенно вытесняло финансируемое государством социальное жилье. Часто за него платят по программе жилищного налогового кредитования для семей с низким доходом (LIHTC), иногда плата покрывается и другими государственными программами субсидирования. Однако, если в социальном жилье могут жить люди с доходом менее 30% от медианного, то для LIHTC – 30% от медианного дохода – это обычно нижняя граница. Это означает, что, хотя «доступное жилье» действительно доступно части людей с низким и средним доходом и играет важную роль, позволяя эти людям оставаться в джентрифицирующихся городах, оно часто недоступно для работающих бедняков.
Итак, если доступное жилье доступно далеко не для всех, а социальное больше не строят, то каким же образом строительство дорогих кондоминиумов может помочь сохранить доступность городов для бедняков и рабочего класса? Разумеется, оно этому не помогает. Однако разговоры о том, что кризис можно разрешить, если позволить свободному рынку строить пентхаусы, затушевывают необходимость массового строительства нового жилья по государственным программам.
Читайте также: Горькая правда о лондонском рынке недвижимости
О так называемом крахе социального жилья в Соединенных Штатах было написано довольно много, и поднимать здесь эту тему я не буду. Отмечу только одну важную причину этого «краха», о которой часто забывают. Это неспособность местных властей поддерживать социальное жилье в приличном состоянии. Хотя вряд ли кто-нибудь будет возлагать вину за плохое состояние дорог на водителей, которые ими пользуются, в том, что случилось с социальным жильем в Соединенных Штатах, многие усердно стараются обвинить самих жителей такого жилья.
Между тем, в других странах подобные проекты оказались намного успешнее. В середине 1960-х годов шведская Социал-демократическая партия запустила амбициозную программу по созданию доступного жилья под названием «Программа миллиона». Одной из ее целей было сделать ее целевую аудиторию «хорошими гражданами демократической страны». К 1970-м годам было построено более миллиона квартир, в которых сейчас живет примерно четверть населения Швеции. Хотя этот проект навлек на себя критику либералов и консерваторов в связи с тем, что дома в его рамках строились в модернистском духе обособленными микрорайонами в пригородах, и в них теперь часто обосновываются недавно прибывшие в страну иммигранты, в результате у миллионов шведов с низкими доходами появилось качественное жилье. Эти дома по-прежнему остаются неприватизированными. Некоторые из них сейчас модернизируют, стараясь сделать их более экологически эффективными.
Если в чем-то программа социального жилья в Швеции в итоге потерпела неудачу, то только из-за того, что социал-демократы не смогли сохранить в стране прежнего влияния.
За пять тысяч миль от Швеции в ультракапиталистическом Гонконге почти половина населения живет в субсидируемых правительством квартирах. Гонконг начал строить социальное жилье в широком масштабе еще в 1953 году. С тех пор его строительство продолжали расширять все правительства – и колониальные, и независимые. Так как земли в Гонконге мало, дома должны быть высокими, а застройка – плотной. Сейчас жители Гонконга с низкими доходами и прогрессивные правительственные министры добиваются дальнейшего расширения программы – вплоть до регулирования арендной платы.
Министр строительства и транспорта, верный капиталистическому духу Гонконга, сформулировал роль социального жилья на языке рыночной экономики: «На фоне высокой стоимости жилья и высокой арендной платы в частном секторе социальное жилье должно выступить в функции рычага». Подобное признание важности социального жилья, конечно, выглядит отрадно, однако когда государству предлагают конкурировать на рынке со строительными компаниями, которые из него же тянут субсидии, сторонникам социального государства явно есть чего опасаться.
Каждый человек нуждается в крыше над головой. Это одна из базовых потребностей. Соответственно, к жилью нельзя относиться как к обыкновенному товару. При всем спросе на доступное жилье частные строительные фирмы вряд ли смогут здесь чем-то помочь. На строительство доступного жилья труднее найти деньги, чем на строительство жилья, сдающегося по рыночным ценам – особенно при высоких ценах на землю. Однако если спрос на доступное жилье не рождает предложение, у бедных не остается выбора. Некоторые теснятся в домах, не отвечающих нормам качества. Многие становятся бездомными. Кто-то селится в пригородах и отдаленных городах, откуда дорого ездить и где затруднен доступ к социальной инфраструктуре.
Также по теме: Жизнь в двух шагах от Кремля
Автор статьи, недавно вышедшей в New York Times, признает, что, хотя спрос на доступное жилье крайне высок, рынок отказывается его удовлетворять. Вместо этого строительные фирмы предпочитают строить все новые кондоминиумы:
«Миллионы американских бедняков оказались в такой же ловушке, когда пузырь на жилищном рынке лопнул, вызвав острую нехватку доступных квартир. В связи с тем, что кредитные стандарты ужесточились и многие семьи не могут накопить на первый взнос для покупки дома, взлетел спрос на съемные квартиры. Одновременно предложение заметно сократилось, так как и строители, и арендодатели чаще ориентируются на верхний сегмент рынка».
Спрос на дорогое жилье, бесспорно, тоже есть, и строители на него активно реагируют. Однако было бы ошибкой считать, что каждый новый этаж элитного многоквартирного дома освобождает землю для строительства доступного жилья. Если ориентироваться на нынешние тенденции, придется признать, что на освободившейся земле, скорее всего, построят еще один элитный дом. Вместо того, чтобы улучшать свою инфраструктуру во благо горожан, городские власти сейчас гоняются за статусом «глобального города», что означает блестящие бизнес-центры, дорогие рестораны и увеселительные заведения. Когда урбанисты говорят, что бедность исчезает, на самом деле они имеют в виду, что она переезжает куда-то еще — причем, скорее всего, туда, где будет еще хуже с возможностями для социальной мобильности, коллективных действий и участия в политике.
Строительство жилья невозможно рассматривать отдельно от ряда экономических обстоятельств — низких зарплат в секторе услуг, ужесточившихся условий кредитования и повсеместного противодействия любым попыткам регулировать арендную плату. Фридрих Энгелс предвидел эти проблемы и упомянул их в своей статье о жилье.
«Откуда же происходит нехватка жилья? Она – необходимый продукт буржуазного общественного порядка. Она не может не возникнуть в обществе, где массы рабочих живут исключительно на зарплату… где рабочие скапливаются в городах быстрее, чем при существующих условиях для них создаются жилища, где даже самые гнусные свинарники всегда находят себе жильцов и где, наконец, домовладелец в качестве капиталиста не только вправе, но и – с учетом конкуренции – в известном смысле обязан безжалостно выколачивать из своей недвижимости максимально высокую арендную плату. В подобном обществе нехватка жилья – не случайность, а необходимый институт».
Предлагаемое Энгельсом оптимальное решение жилищной проблемы – установить диктатуру пролетариата – конечно, выглядит несбыточным, однако нам все равно нужно предпринять ряд серьезных шагов, если мы хотим избежать полного обнищания рабочего класса. Сейчас наша экономика подталкивает все больше людей к безработице, неполной занятости и случайным заработкам, и на этом фоне спрос на доступное жилье будет только расти.
Что бы ни говорил Эд Глезер, само по себе строительство не способно решить эту проблему. Помочь здесь может только социальное жилье.
